物管業績簡評

圖片來源：經濟日報財經週刊，刊登日期03/08/2020

1895 鑫苑服務
 派彩日22/08 派彩前股價變化 ，括弧內分別為1/3/6個月（＋36/+89/+145）
盈喜公佈上升1.4倍，實際出來增加1.6倍。收益由2.3亿上升10.5%到2.6亿，六個月毛利率為39.7%。純利由上年同期2100萬增至5570萬。
每股基本盈利11.94 分（RMB）即約0.13港幣，若乘2則現時PE約17倍，3個月前trade緊2.X,當時有提及買過，冇赚走咗，另上年同期扣咗上市開支約1300萬，其實增長不算勁由（2100+1300=4400），去到5570,增長得兩成七。睇睇週一股價如何，公司手持現金七亿几，七月初配咗股籌得1.3亿，配股價2.6,未知用途，未配都有成6亿，唔知配嚟做咩？
在管面積/合約面積 為2210 及4002萬平，管理層披露未來發展模式包括全委 城市改造 三供一業及国企改制合作多輪驱動。集團在管面一半集中在華中地區（河南及湖南）約1312萬平，住宅综合體（1386）及住宅物業（664）在管面積共佔在管項目接近九成，收益方面來自鑫苑地產集團佔收入約8成為1.33亿，第三方的收益為3512萬，但在管面積來自鑫苑地產及第三方為1283萬及922萬，很明顯關連方的項目在管費用高很多，收益是3倍几。
相同現象在增值服務中的交付前及諮詢服務也出現，此分部收入共4203萬而鑫苑地產佔去8成6。
1895為一所地區性的物管，在管項目佔半在華中地區，收入高度倚賴鑫苑地產及業態較側重住宅物業，管理層提及三供一業，印象中得隻6098有相類似業務。現價計17X，股價半年巳升咗1.45倍，似乎upside 有限。


3316 濱江服務  （27/08 派彩）

9928 時代鄰里
派彩日 11/08 股價走勢（-3/+43/+90）業績後股價沒有再做好，業績公佈後一天股價曾急插，盈喜公佈盈利上升超過七成，最後實際為七成六純利達8420萬，每股盈利為九分，粗略推PE為60倍左右，難怪股價公佈業績後冇咩升幅。
收入七亿，半年開支由4800 上升到7000萬，現金9.7亿，七月初以10.22集資淨额7.8亿，合約/在管面積分別為1.05亿及7900萬平方米，公司解釋是因為業務擴充所致。
業態分佈包括物業管理建築面積4840平，市政環衛項目830萬平及城市公共項目為2230萬平。
2020年上半年分別收購「廣州浩晴」及「上海科箭」五成一股權，透過此兩項收購令在管面積士增加574萬平方米，公司並與阿里巴巴及廣東移動戰略合作,而子公司鄰里智能巳完成70個智慧車場改造項目。集團在管項目約有4079萬平在大灣區而廣州已佔1659萬平，華中約有697萬平（河南 湖北及湖南），在管面積及收入方面，住宅物業佔40.6%而收入佔56%,分別為1964萬平及2.37亿，非住宅在管佔約六成，但收入卻只佔44，說明非主宅项目的市政環衞及城市公共項目提供收入較低。在管面積時代中國集團提供約四成在管面積但提供約53％的收入。
非業主增值服務收入為1.91亿，而協銷服務提供1.16亿或六成收入，另外新項目包括房屋中介及城市更新項目，分別提供1068及1650萬收入。
社區增值服收入為4474萬，主要為公共空間租賃及停車位管理。

9928業績後股價未有寸進，相信跟今年股價表現及估值有關，新收購的廣州浩晴主要為市政環衛服務供應商，而上海科箭為工業物流地產管理服務供應商，兩項收購雖為第三方物管提供新增管理面積，但是这些項目相對毛利率較低。

1995 永升生活服務 （26/08派彩）

9983 建業新生活  （27/08派彩）

1922 銀城生活
派彩日20/08，星期五走勢很反覆，開高低收，（+4/+280/+364）五月份曾因為via哥推跟住掘咗隻鑫苑，可惜兩隻都是做咗短暫股東，未有盈利就走。
收益4.16亿，純利為2954萬，每股盈利為11分，PE約為34倍左右。扣除上市開支費用實際盈利增加約78%。
在管/合約面積為3370/3730萬平方米，持有3.83亿現金，成本控制方面较佳，收入增加三成九但行政開支反而由3096下跌至2840萬。政府補助636萬。
集團披露收入及溢利增加主要為在管面積及社區增值服務增加，以及新收購的南京匯仁恒安物管公司，毛利率為19.5%。
總部設於南京，住宅物業在管佔77.4%,非主宅物業為22.6%，而南京匯仁主要提供非主宅物業項目，公司披露非主宅項目毛利率為20%,並認為非主宅毛利率較高。
集團的在管面積八成一為外拓而非來自銀城集團，而新增項目主要透過直接委聘25個，收購物管公司18個，招標25個。疫情期間延遲了招標安排，於業績期內参與投標56項並中標25項。社區增值服務佔總收入的19%,較嚇人的是綜合物業管理費收繳率為68.1%。

公司在業績披露中透露最大亮點是:
包 括 南 京 市 發 改 委 於2020年7月16日發佈《南 京 市 普 通 住 宅 前 期 物 業 公 共 服務等級和收費標準的通知（徵 求 意 見 稿）》（「《通 知》」），建 議 新 建 普 通 住 宅 物 業 管理費用指導價格上限最高由人民幣1.9元每平米調整到2.6元 每 平 米，漲 幅 達 36.8%。這 是 南 京 物 業 收 費 標 準14年 來 的 首 次 上 調，有 助 於 促 進 南 京 物 管 行 業 整 體 的 穩 健 發 展。