關於物管股 資金追棒的物管雙雄

圖片來源：中協物聯

以下內容及圖片摘錄自中國物業研協網
2020年8月26日，碧桂园服务（HK.6098）发布2020年中期业绩报告，2020上半年，碧桂园服务实现营业收入62.71亿元，相比2019年同期的35.15亿元增幅高达78.4%；毛利由2019年同期的12.78亿元增至23.33亿元，增幅达69.3%；毛利率相比去年同期下降2个百分点，为37.2%；净利润为13.35亿元，相比2019年同期增长61.6%；净利率由2019年同期的23.5%下降2.2个百分点至21.3%。在维持行业龙头地位的同时，碧桂园服务仍然保持着业绩高速增长。

碧服管理層在業績報告中披露，三供一業毛利率較低。這也可能拖低整體毛利率。

2020年上半年，碧桂园服务实现营业收入62.71亿元，增幅近八成，净利润13.35亿元，增幅超六成，收入和利润在已公布的上市物企中均位居第一。

碧桂园服务拥有物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和“三供一业”四大业务线条。物业管理服务一直以来是其业务核心，贡献了 63.8%的营业收入，来自独立第三方物业开发商开发的物业服务收入占比也有所增长，从2019年同期的21.9%增至2020年的27.9%

碧服的在管面積集中來自關連方碧桂園，未來在管面積增長可開拓第三方及擴濶業態。

碧桂园服务大力发展社区增值服务业务，形成家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务、园区空间服务六大板块，并围绕六大业务板块形成了相对成熟的四大业务品牌，“凤凰置家”提供拎包入住家居服务，“凤凰到家”提供家政服务，六大板块中，增值创新服务和拎包入住服务在2020年上半年的表现十分亮眼，从2019年同期的3630万元增长375.5%至1.73亿元，成为社区增值服务中收入最多的板块，拎包入住服务收入从2019年同期的3940万元增长213.5%至1.24亿元。同时，除房地产经纪服务收入略有下降外，社区传媒服务、园区空间服务和家政服务收入均有不同幅度的增长。2020年，碧桂园服务社区增值服务总收入从2019年同期的3.07亿元增长96.2%至6.03亿元，占总收入比重从8.74%增长至9.61%。

2020年上半年，“三供一业”的物业管理业务产生收入2.67亿元，供热业务产生收入6.57亿元，总收入从2019年同期的6520万元增至9.23亿元， “三供一业”成为碧桂园服务的新的业务板块，未来将进一步释放潜力，拓宽碧桂园服务的收入来源。城市共生计划”是碧桂园服务致力于用数字化助推城市管理精细化、社区治理现代化的产品体系。今年以来，碧桂园服务在城市服务方面的拓展落地卓有成效，已陆续中标山西省寿阳县项目，并达成了与大连金普新区、天津军粮城及衢州交投集团等的战略合作。

小結

碧服的賣點有好几方面，包括加大毛利率更高的增值服務，現時只佔總收入的一成左右，成為未來盈利的爆發點。同時集團於七月份收購電梯廣告商城市縱橫，相信能推動集團管理的物業旗下相關的發展及開拓新收入來源。單月巳急升近兩成，以其龍頭市值計明顯有資金追入，現價計時若51倍，若下年能維持五成左右增長，相信能挑戰更高股價。

1995永升生活服務
公告显示，截至2020年6月30日，永升生活服务营收约13.45亿元（人民币·下同），同比增长约90.0%。毛利约4.13亿元，同比增长约96.0%，毛利率约为30.7%，同比上升1.0个百分点。净利润约2亿元，同比增长约121.1%；归母净利润约为1.71亿元，同比增长约89.1%。

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永升生活服务自2020年6月30日起成为旭辉集团的附属公司;截至2020年上半年，第三方物业开发商开发的物业在管面积5877万平方米，较去年同期增长77.6%，占总在管面积76.1%。第三方在管面积的大幅增长通过战略合作，永升生活服务已取得如广纳题西林壁等优质服务项目，该项目预期每年可产生超过1300万元的收入。

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永升生活服务收入来自三大业务，分别为物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。物业管理服务仍是永升生活服务最大的收入来源，2020年上半年，物业管理服务收入为8.01亿元，同比增长83.7%，占总收入的59.6%。社区增值服务及非业主增值服务收入分别为2.61亿元、2.83亿元，收入占比分别为19.4%、21.0%，增值服务收入的总占比较2019年同期（38.4%）上升约2个百分点至40.4%。

績後曾被抛售的物管公司 6049 2168 2669

保利物業 6049

公告显示，截至2020年6月30日，保利物业营收约36.01亿元（人民币·下同），同比增长约27.6%。毛利约7.34亿元，同比增长约10.1%。净利润约4.11亿元，同比增长约28.0%。归母净利润约4.00亿元，同比增长约27.4%。

以高增長的賽道來說，保利的兩成几增長確令市場失望，現價計市盈率計约43倍左右，績後股價曾做62.9,對應PE 若40倍，市場是非常有效率，特別在物管板塊，收入方面有數得計，所以可能在低位便開始有承接。

来自保利发展控股集团的项目在管面积约1.37亿平方米，较去年同期增长22.1%，来自第三方的项目在管面积约为1.80亿平方米，占比约56.8%，较去年同期增长21.4%截至2020年6月30日，保利物业总营收约36.01亿元，较2019年同期增长约27.6%。主要由于管理规模的持续扩大及各项增值服务得到快速增长所致。

保利物业收入来自三项主要业务板块，分别为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。物业管理服务仍是保利物业最大的收入来源，收入约22.86亿元，占总收入的63.5%。非业主增值服务及社区增值服务收入分别为5.54亿元、7.61亿元，收入占比分别为15.4%、21.1%。

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2020上半年保利物业社区增值收入同比提升40.8%，收入占比较去年同期增加2个百分点。垂直业务快速发展，其中社区零售1.76亿元，美居服务1.99亿元，均实现翻倍以上的增长。保利物业的管理业态主要分为住宅社区、商业及写字楼和公共服务三大类。2020年上半年，在住宅管理规模稳健增长的基础上，保利物业坚持三大业态均衡发展，实现收入结构优化。期间非居业态规模快速扩张，项目规模持续增长，业态结构进一步优化，非居业态已经成为规模化发展的重要驱动力之一。截至2020年6月30日，非住宅物业的物业管理收入为6.55亿元，较2019年同期增长约42.9%，占物业管理总体收入比重同比提升3.6个百分点至28.7%。

2020上半年，保利物业公共服务已进入全国23个省、自治区和直辖市，实现多种业态的全国化布局，在管面积约1.58亿平方米，项目数达308个，期内完成新签约项目66个。同时，保利物业向高校教研物业、轨道交通物业、城镇景区物业三大核心业态聚焦。截至2020年6月30日，三大业态在管项目数达176个，占公共服务项目总数超50%保利物业还开拓了高铁动车组随车保洁、环卫一体化的新服务类别，提升专项服务技能，加大产业协同力度，实现了纵向产业深耕。

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小結
保利物業的收入及盈利增速在高增長的赛道下但屬於低增長的公司，現價計的確還有下跌空間，業態布局方面暫時以公共項目（相對管理費較低）在管增長速度最快，未來盈利增速相信也是加大毛利較高的非物管收入。公司持有現金約72亿，足夠未來併購之用，未來催化剂之一可能是透過併購去加大收入及盈利。

2168 佳兆業美好

截至2020年6月30日，佳兆业美好实现营业收入约7.41亿元，同比增长约32.7%；实现毛利约2.5亿元，同比增长约30.9%；实现归属于上市公司股东的净利润1.19亿元，同比增长约31.36%；经调整溢利（不包括股份支付补偿）约1.36亿元，同比增长约48.8%。

物业管理服务收入大幅增长，较2019年同期约2.34亿元增加超一半（56.2%），达到约3.65亿元，是企业收入的主要来源，主要原因是内在增长及完成收购第三方物业管理公司的业务拓展，导致总在管建筑面积增加所致。 毛利率约31.1%，与2019年同期约34.1%相比，下降约3个百分点。主要原因：（1）按包干制收取物业管理服务费的比例上升，但仍远低于按酬金制收取物业管理服务费的毛利率；（2）由第三方开发商开发的新收购项目比例上升，且其毛利率相对较低。

其次增长幅度较快的是智能解决方案服务收入，约0.73亿元，较2019年同期约0.52亿元增加超四成（41.6%），主要原因是合约数目的增加。 毛利率约32.9%，与2019年同期约27.5%相比，上升约5.4个百分点。

交付前及顾问服务收入约2.44 亿元，较2019年同期约2.17亿元增加约12.5%，主要原因：持续推出新物业项目，争取更多独立第三方物业开发商的委聘。 毛利率约34.2%，与2019年同期约33.6%相比，保持相对稳定。

社区增值服务收入约0.59亿元，较2019年同期约0.56亿元增加约5.0%，主要因为：在管物业数目增加，导致公司空间资源租赁、社区租售服务、装修美居及社区财富管理服务收入增长。 增加约20.0%；毛利率约49.8%，与2019年同期约43.6%相比，上升约6.2个百分点。主要原因：与其他社区增值服务相比，毛利率较高的空间资源租赁、社区租售服务、装修美居及社区财富管理服务比例上升。

截至2020年6月30日，佳兆业美好营业收入构成中：物业管理服务收入占比约49.24%，较2019年同期约41.84%，提高约7.4个百分点；智能解决方案服务收入占比约9.85%，较2019年同期约9.23%，提高约0.62个百分点；交付前及顾问服务收入占比和社区增值服务收入占比，较上年同期均有所下降。

2020年6月，佳兆业美好收购宁波朗通物业服务有限公司60%的股权。此次收购事件的落地，将助力佳兆业美好对杭州湾新区的战略扩张，也为在长三角地区的公共配套服务升级，立下新的支点，同时进一步扩充其非住宅物业管理组合。截至2020年6月30日，佳兆业美好毛利约2.51亿元，较2019年同期约1.91亿元增加约31.0%；毛利率约33.8%，与2019年同期34.3%相比，下降约0.5个百分点。

小結
佳美的兩大收入贡獻以傳統物管及項目交付前顧問服務為主，但收入增速前者超過五成但後者只增長一成二，毛利率持平，但一般第三方開發商交付的項目管理費或增值服務的费用都較關連方低，現價計還有點低水的感覺，難怪blog界中有很多人都持有或表示有興趣等位買入。

2669

中海物业整体收入为港币28.5亿元，同比上升18.0%；经营溢利为港币3.92亿元，同比上升10.4%；公司拥有人应占溢利较去年同期上升12.0%达港币2.8亿元。每股基本及摊薄后盈利为港币8.52仙，同比增长12.0%。股东权益平均回报率为35.1%，经董事会决定派发中期股息每股港币2.2仙。

此股又是犯了高估值問題，現價計市盈率都30几倍，所以績前接近8蚊被洗到最低約6.66,印象中公佈業績後黄國英管理的基金也有減持此股。

目前，中海物业旗下拥有21家城市公司，业务分布于中国114座主要城市，在管物业类型有精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多种形式。在管的卖场项目数达200个，在管物业项目851个。截至2020年6月30日，中海物业在管面积为157.5百万平方米，同比上升10.2%。中海物业营收增速较上年同期下降约8.6个百分点

中海物业收入增长的主要原因：一是核心传统物业管理板块的在管面积上升；二是非住户及住户增值服务的稳定增长。而营收增速的下降主要由于以上部分的升幅被人民币兑港元于过往12个月平均贬值以及年初疫情突发的影响而有所抵销。

此项較為新鮮兼特別，在港上市的物管公司皆受同一因素影響但沒有歸咎為影響盈利增速放緩的原因。

中海物业收入来源主要由物业管理服务、增值服务构成。2020年上半年，中海物业物业管理服务收入占总收入的78.3%(2019年：80.8%)，较去年同期增加14.3%至22.3亿港元；增值服务收入占总收入的21.4%(2019年：19.0%)，收入以低于经营成本的增长率增加33.7%至6.11亿港元。

增值服务中，来自非业主及业主增值服务的子分部收入分别为4.21亿港元及1.90亿港元，同比分别增加34.5%及31.9%。非业主增值服务子分部收入的上升主要由于向物业发展商拓展了智慧化建设、技术支援专项工程业务以及向物业发展商提供的交付前服务（如发展中物业卖场中示范单位的保安、清洁以及维修保养服务）业务量的逐渐恢复。 

中海物业自2018年下半年开展停车位买卖业务，2020年上半年停车位买卖服务实现营收0.09亿港元，同比增长62.44%。

持股業績 1890 中國科培

1890昨天刚公布了一份不差的業績，說明高教賽道股相對受疫情較少，相比起K12賽道。五月份曾寫兩篇關於教育股的文章，有興趣可重温。

https://physiotcm.blogspot.com/2020/05/blog-post_22.html

https://physiotcm.blogspot.com/2020/05/blog-post.html

回到科培業績，收益上升一成六至4.18亿，毛利上升至3.09亿，EPS上升兩成三至0.16人仔（約0.18），學校收入以學費收入貢獻98.8%總收入，由於疫情關係需要退還住宿費給學生。學費方面佔收入最大為本科課程佔收入六成七（2.81亿），第二大收入為大專課程約6000萬（佔一成四）。收入增加最大原因是佔比最大的本科課程學費有近三成增長。由於今年初的收購事項仍待當局審批，所以哈爾滨學院的收入暫時未併表。同時公司巳公布2020/2021本科及大專課程，以及住宿費都會上調，本科課程由23800增加一成二至26800，大專課程由17800上調至18800。哈爾濱學院的本科課程也會相應上調學費。

在校人数也錄得顯著增長，除大課程人數下跌一成外，收入較高的本科課程有接近兩成升幅。整體學生人數較上年同期顯著上升53％至81291人，得益於學生名額迅速增長，2020/2021學年專升本項目學額為3600名，是上年度的11倍。由於廣東理工學院新鼎湖校區第三期建設完成及投入營運，進一步增加學额。兩間學校（廣東理工學院及肇慶學校）於新學年可增加5100及1300名學生，即下年的學費收入有望進一步上升。同時集團披露學校利用率擴建後由接近九成下降至七成七，這能對未來提高收生人數提供機會。

集團同時披露於2021年下半年再增加學生人數，主要是高要校區宿舍建設竣工並能提供4600學额，也擬定增加哈爾濱學院人数3000人。

投資此股未來有几大催化剂，包括收購哈爾濱學院的程序後可併表，此學院在校本科課程人数截至6月30日止約9366人，以接近兩萬元學費計能為下財政年度提供额外收入。同時集團未來會再增加學额，可望進一步提高收入及有望獲得更高估值，唯一缺點是公司因為股份獎勵計劃要额外發行1445萬股新股。同時公司現有約近4亿元計息貸款及上市籌集得8.6亿现金，相信足夠為未來校園擴建及併購之用，暫時未似有供股需要，計劃繼續持有，不排除加注的可能性。

後記 31/08/2020收市後
今天科培曾創新高7.32，但收市未能企稳於上一次的高位6.86稍稍有點可惜。抽水行為其實冇咩意思，但見大行的報告有點出奇，因為業績報告內提及新收購項目哈爾濱學院未併表，但提供3200萬管理服務收入。而集團披露毛利率改善主要因為學生人數及平均學費上升。

後知後覺
翻查股權披露，公司公布業績前兩週公司多位管理曾應誘過認股權證增持或初次披露持有該股，若早一點查到或者業績前買多注等派彩。另查股權架構時發現原來有一基金揸咗此股6.82%（1.36亿股）,此基金Orchid Asia 蘭馨亞洲投資集團同時有投資其他教育股（非香港上市）如正保遠程教育（Nasdaq/DL）是在綫職業教育服務供應商；而達內教育（Nasdaq/TEDU）也是職業教育培訓及K12在線教育服務供應商。暫時睇此基金也喜歡投資於職業教育板塊，但暫時以科培的業績較交到功課，看完這堆資料，也加強了投資此股的信心。

花旗發表研究報告，指出中國科培(01890.HK) 上半年業績表現不錯，收入及經調整盈利分別按年升17%及27%，毛利率改善主要是因為新收購的哈爾濱學院所致。展望未來，該行預期隨著學生入學率及學費前景改善，將會錄不錯的收入增長。因此，將中國科培2020至2022年的盈利預測分別上調3%、4%及7%，並將目標價由原來的7.4元上調至7.7元。基於其強勁的增長及未來有潛在的併購機會，維持「買入」投資評級

績後審視持股

金水個倉所有持股巳相繼公佈業績，係時候根據業績後股價走勢去定去留。

更新一吓最近持倉，金錢倉四隻股冇變，都是3319 813 6078及3331,整個倉隨813派特別息令股價拉升及曾創新高，走咗個U型底及曾升抵目標37.5以上，未能把握減磅，業績及派送算不錯。隻維達是否有見頂跡象不知道，但股價最近明顯走弱是事實，但食正內需及生活必須品概念，觀察股價再定去留。

3319的股價走勢有點失望，不知道是否如瑞銀所言的原因困擾股價不能繼續推進，論收入增長除1995外也是頭三高的公司，受惠於去年的併購。暫時睇資金較喜歡1995 6098兩隻，正盤算是否應换入，另外兩隻有派中期息的建業及寶龍商業也是考慮之列，是否改由單一持股轉打法揸几隻更佳？還在考慮，論估值整個板塊都接近40倍PE,當然小部份仍有20几倍，但整個板塊自今年七月份開始走勢除個股外轉弱，如何部署未有確實想法。下一浪升幅有機會是中大型物管上市的時候。

6078 在疫情下收入並沒有太大影響，反而還有增長，但高位遇阻及隨醫藥板塊集體走弱下回吐，未來有機會受入港股通有北水買吓。在港股上市公司中腫瘤科的企業較稀缺，故事應該未完，但此股波幅較大，必須接受股價波動的折騰，才能坐得較穩。

羊羊倉最近持貨有春立1858, 科培1890, 海吉亞6078,思考樂1769, 華潤醫藥1515, 合景泰富1813, 方達控股1521。

整個倉佈局是短炒為主，但最近兩個月迎來痛擊，跌到有點懷疑人生。特別最折騰是隻1858, 買此股當日是50蚊邊，是由1530換入，當時兩隻股都是迎來跌浪，國產替代的邏輯並沒有改變，只是集採加此股的波幅驚人到令人坐得很不舒服，當然股價波動時刻都會出現在股票身上，基本上買股票也预咗會有波動及風險，但一星期內由50蚊邊砌落37蚊真的有點跨張，注碼控制方面在此股操作上做得不好，這也可能形成不必要的偏見。但高值耗材股會否買853更佳？很可能因為在853上賺過錢的關係。若不是上上星期狂抽至50蚊，基本上據過往性格應晨早被我雞咗，只是有點心心忿，也是犯了投資大忌。

教育板塊有1890科培及1769思考樂，兩者業績都交到工課。思考樂是業績前買入搏炒業績，業績出後再追多一注但跟現價差不多。

科培昨天刚出業績看來不錯，受惠於學費收入增加及學生人數上升五成，收入及盈利都有增長，可以考慮繼續坐一會。

1813合景的買入較遲，業績前憧憬會全派送合景悠活，但昨天業績發報會aastock引述管理層透露現時未決定派送比率，即全派未必一定實行，令持有此股添變數，密切觀察關於派送的最新狀況再定去留。

1515的股價走勢較詭異，因為八月初創新高時附近買入，當時還出了盈警，但股價當時未有太大反應，反而由月頭持續下跌至週四曾創即月新低，陳兄應為買入原因未變，最近收購重汽附屬醫院餘下25巴仙股權，新收購為盈利性醫院，能為公司未來產生盈利貢獻。昨天公布的業績收入下跌6%但盈利卻下跌近四成，集團解釋是因為疫情影響住院及門診求診人數，但盈利下跌幅度遠超收入下跌幅度，值得注意。担白說，投資此股純炒功課，對於IOT營運完全係小白，相信被换走的機會很大，畢竟股價走勢自六月低位回升後未層穿50天線，走势轉弱，近排投資醫療板塊股手風不太顺。做功課做得唔夠，導致持股顺心不大，始終墊底的盈利不多，造成持股顺心不大。 

1521為泰格附屬，今週2269拉升也同時令整個CRO行業上升，3759及泰格都有上升。唯獨1521仍在低位徘徊，昨天公佈的業績為股價積弱找到答案，集團純利倒退近六成，集團解釋受累於疫情影響，北美及內地業務曾停頓。公司的業績以生物分析佔比最高，收益美國佔六成及內地佔兩成五。其實細看收入較去年呈微增長，只是成本開支做得不好，導致盈利大幅倒退，今年三月及七月新收購的項目未知盈利貢獻能力，買入純搏業績，似乎投機失敗下星期有跳車必要。

短線倉曾持有的2048 817已沽出。

28/08/2020週記

隨著各大公司相繼公佈業績，今週股價有很多暴力事件發生（爆升/爆跌）。部份可能是業績及事件軀動。如藍籌新貴1810及2269拉升近兩成，前者公佈一份好於預期的業績加上被動買盤，股價即爆升，從炒賣角度看股價波動能帶給短炒高手或趨勢投資者機會，但不善短炒及不夠機動的我反而持貨繼續沉低(1858/817/1515)。

爆力事件也發生在一些派息慷慨及業績優於預期的公司，建滔系，內需的火煱系列升到爆晒机，如呷哺升兩成及颐海等。另一內需股小家電JS環球也做得不錯。2313績後到爆一成六，科網隻268 2013都升一成，6060急升兩成一。

今週醫療板塊做药几隻1177 1093及瀚森都不錯，CRO隻3759同泰格都不錯，隻3759印象中單週升幅很小升咁多。

疫情復甦概念隻同程創新高，968同1211都拉升一成。

惨跌股都有唔少，如762 777 1070 902 966 1336, 內房大個几隻回升翻D，係隻禹洲業績甩轆，股價業績前後天淵之別，水泥隻2233急插一成六，株州南車都插一成五。

雖然很多熱門大股都急升，感覺上整體市况麻麻，正如有人說香港漸A股化，資金進退頗速，炒起上來單日動輙升一至兩成，散起水來也可以有這樣的跌幅。

物管業績簡評（3）

6958正榮服務
上市後股價一個月約升了22%,派彩日為21號但延至今天才公佈。
收入增長五成至4.437亿，銷售成本增加至2.88亿（+39%）三大業務:
物管2.254亿（+37.2%）佔收入50%,非業主增值服務1.578亿（+90.7%)佔收入35.6%, 社區增值服務收入6040萬（+24.6%）佔收入13.6%。半年溢利6070萬（+106.8%）。

每股盈利八分,EPS約為0.1792,現價PE約37倍，上市定價約為25倍，現金為1.97亿。在管面積為2780萬，合約面積為4300萬，業態方面除住宅外還包括政府公建、寫字樓、工業園區和學校。集團披露得益於數位化升級，銷售成本由70.1%下降至65.0%
物業分佈以長三角佔比約57.1%, 海峽西岸區佔23.4%,非業主增值服務為收入亮點達1.578亿，增長九成，開發商協銷服務為1.13亿，佔非業主增值服務的七成。整體毛利率為35%，行政開支由4380萬上升至6390萬，開支增加主要因為上市開支及業務擴充所致。

此份業績並不算很突出，現價計PE計約37X,業績增長雖然看上去很突出，每股盈利增長達一倍，主要是因為上年基數較低及非業主增值服務增加至1.13亿。
有別於其他的物管公司，此份業績沒有詳細披露關聯方正榮地產的貢獻，另外也沒有詳細列明不同項目個別收入佔比。公司持有現金約1.97亿，以其50亿市值計略嫌偏低，未來有配股集資需要，此為投資該公司要注意的地方，利申持有此股，股價暫時不算偏高，上市高位為7.28,對應PE為40X,未算特別便宜。

物管業績簡評（2）

1755 新城悦
派彩日12/08,派彩後股價波動但曾創新高，股價表現（+1/+29/+54）但52週巳有3.1倍升幅，在物管股當中升幅算劲，52週計連永升都跑贏，永升52週計上升2.59倍。
收入增加42.7%至12.21亿，收入分几大板塊：物管收入 5.298亿（+33.3）佔集團收入四成三，開發商增值服務2.983亿 （+8.8%）佔收入24.4%，社區增值服務收入1.851亿（+94.7%）佔收入15.2%，智慧園區收入2.08亿（+133%），佔收入17.1%。整體收入增長引擎為社區增值又智慧園區服務，接近一倍升幅。毛利率為29.8%，利潤為2.055亿，增長約65.6%。
每股盈利23分，EPS 約0.5152, PE約49倍。52週高位對應PE 約54倍。
在管面積為7120萬，合約面積為1.67亿平方米。銷售及服務成本上升四成一。主要開支銷售及营銷費用及行政費用較收入增幅低，分別增加1.46倍及兩成二。現金有12.69亿，公司新增合約面積為1250萬，透過併購成都誠悦時代，進入辦公室領域。
物業管理项目面積及收入新城系佔六成四及75.4%，第三方開發商在管面積增長四成四達2501萬平方米，物業分佈區域以長三角（江蘇 上海及浙江）佔七成二，而江蘇省巳佔五成四，中西部（佔約兩成），廣東只佔2％。
社區增值服務透過誠悦時代提供餐飲服務，供獻約890萬收入，智慧園區服務主要提供一站式的智慧解決方面,業態包括住宅,寫字樓及綜合體。
1755 的股價亮麗，其收入結構中物管收入佔比已經不是最大，高毛利的增值服務推高公司收入及毛利，公司在管面積增幅遠低過整體收入增幅，說明收入倚靠增加高毛利项目收入。透過併購現正進入非主宅物業項目，現時股價並没有低水，宜逢低吸納，但公司股價買賣差價有時波幅勁。

9909 寶龍商業
派彩日18/08,派彩後連升几天及創新高，股價表現（+34/+67/+135), 上市後累漲1.35倍。
收入8.68亿，增加16%, 利潤由8713萬升至1.44亿（+66%），每股盈利0.234，EPS約0.524,PE 約為49倍。
在管商業運营服務為7佰萬平，住宅物業在管為1006萬平，兩者各增加約一成。建議派息0.1港元。現金29.5亿。收入結構以商業運營佔比較高為7亿，住宅物業管理項目佔1.68亿。
商業物業收入租金为9478萬，來自客戶的收入包括商業運营服務及管理服務為6.05亿，政府補助382萬。
商業運營服務包括為购物中心及购物街提供定位、招商、開業、運营及管理。分部毛利率商業運营及住宅物管分別為31.1及21.9%。

集團通過「寶 龍 一 城」、「寶 龍 城」、「寶 龍 廣 場」和「寶 龍 天 地」四 個 品 牌 為 業 主、 商 戶 及 消 費 者 提 供 專 業 的 商 業 運 營 管 理 服 務。四個品牌平均出租率均超過八成半,在管面積集中在長三角地區，佔四成五，在管面積/合約面積為698/989萬平方米，其中在管商場面積中以寶龍廣場佔近六佰萬平方米。未來新開業的商場面積來自寶龍系約為114萬平方及第三方的接近20萬平方米。
住宅物業管理總面積為1160萬平方米，合約面積1991萬平，地區也是集中在長三角。
集團上市後首單收購為「浙江星匯」，從事零售商業營運及管理，收購PE約10倍。
收入結構方面，公司管理住宅項目收入佔比不高，有別於其他物管公司，其住宅物業中预售管理及增值服務分別提供920萬及4287萬收入。證明公司發展目標非以主宅物業管理為收入主要來源。
9909在上市物管中較少以商場項目管理為主（80％），收入中以商業運營及管理服務約佔六成，公司透露未來會透過收購翻新舊有商場項目，以及其他物管公司去壯大收入，由於公司手持接近30亿元充裕的資金，新項目相繼在下半年開業及提供收入，值得期待。

1971 弘陽服務
派彩日20/08,派彩後股價偏軟，每股盈利8分，EPS 約0.1792, PE約為40倍。一個月股價累計升幅約五成。
收入為3.23亿（+60%)，三大業務收入物管、非業主增值及社區增值分別為2.25亿（+52.9）,6900萬（+50），2840萬（＋261），整體毛利率為26.3%，溢利為2332萬，若不計上市費用1860萬，增長为六成三。
在管面積/合約面積為1870/3100,其中商業在管面積為3.5佰萬平方米，收入增幅六成而成本增加五成七，增幅相約，行政開支由1971萬上升至5302萬（+169）上升原因包括上市產生開支及管理人員數目因業務擴張而增加。
，現金約3.81亿，員工開支增加七成至1.59亿。集團紥根於南京，三大板塊中傳統物管收入為2.25亿佔整體收入接近七成，而非業主增值服務佔兩成一為6897萬。在管面積中1870萬平中弘陽地產及控股股東聯繫人佔六成二，而收入則佔八成四（1.77亿）。值得一提是第三方開發商收入由858萬增加至3514萬（＋309％），第三方在管面積由343萬平上升至540萬平（+57%），增幅驚人。
在管物業分類住宅面積佔1490萬平，商業350萬平及寫字樓及學校31萬平。收入約六成來自住宅，在管面積以南京佔比最多達五成六，江蘇佔兩成八。

1971上市時間跟6958正榮服務差不多，但上市後股價表現較佳，但個人認為股價能翻倍仍需其他催化剂，因為當前估值未算太吸引。

物管業績簡評

圖片來源：經濟日報財經週刊，刊登日期03/08/2020

1895 鑫苑服務
 派彩日22/08 派彩前股價變化 ，括弧內分別為1/3/6個月（＋36/+89/+145）
盈喜公佈上升1.4倍，實際出來增加1.6倍。收益由2.3亿上升10.5%到2.6亿，六個月毛利率為39.7%。純利由上年同期2100萬增至5570萬。
每股基本盈利11.94 分（RMB）即約0.13港幣，若乘2則現時PE約17倍，3個月前trade緊2.X,當時有提及買過，冇赚走咗，另上年同期扣咗上市開支約1300萬，其實增長不算勁由（2100+1300=4400），去到5570,增長得兩成七。睇睇週一股價如何，公司手持現金七亿几，七月初配咗股籌得1.3亿，配股價2.6,未知用途，未配都有成6亿，唔知配嚟做咩？
在管面積/合約面積 為2210 及4002萬平，管理層披露未來發展模式包括全委 城市改造 三供一業及国企改制合作多輪驱動。集團在管面一半集中在華中地區（河南及湖南）約1312萬平，住宅综合體（1386）及住宅物業（664）在管面積共佔在管項目接近九成，收益方面來自鑫苑地產集團佔收入約8成為1.33亿，第三方的收益為3512萬，但在管面積來自鑫苑地產及第三方為1283萬及922萬，很明顯關連方的項目在管費用高很多，收益是3倍几。
相同現象在增值服務中的交付前及諮詢服務也出現，此分部收入共4203萬而鑫苑地產佔去8成6。
1895為一所地區性的物管，在管項目佔半在華中地區，收入高度倚賴鑫苑地產及業態較側重住宅物業，管理層提及三供一業，印象中得隻6098有相類似業務。現價計17X，股價半年巳升咗1.45倍，似乎upside 有限。


3316 濱江服務  （27/08 派彩）

9928 時代鄰里
派彩日 11/08 股價走勢（-3/+43/+90）業績後股價沒有再做好，業績公佈後一天股價曾急插，盈喜公佈盈利上升超過七成，最後實際為七成六純利達8420萬，每股盈利為九分，粗略推PE為60倍左右，難怪股價公佈業績後冇咩升幅。
收入七亿，半年開支由4800 上升到7000萬，現金9.7亿，七月初以10.22集資淨额7.8亿，合約/在管面積分別為1.05亿及7900萬平方米，公司解釋是因為業務擴充所致。
業態分佈包括物業管理建築面積4840平，市政環衛項目830萬平及城市公共項目為2230萬平。
2020年上半年分別收購「廣州浩晴」及「上海科箭」五成一股權，透過此兩項收購令在管面積士增加574萬平方米，公司並與阿里巴巴及廣東移動戰略合作,而子公司鄰里智能巳完成70個智慧車場改造項目。集團在管項目約有4079萬平在大灣區而廣州已佔1659萬平，華中約有697萬平（河南 湖北及湖南），在管面積及收入方面，住宅物業佔40.6%而收入佔56%,分別為1964萬平及2.37亿，非住宅在管佔約六成，但收入卻只佔44，說明非主宅项目的市政環衞及城市公共項目提供收入較低。在管面積時代中國集團提供約四成在管面積但提供約53％的收入。
非業主增值服務收入為1.91亿，而協銷服務提供1.16亿或六成收入，另外新項目包括房屋中介及城市更新項目，分別提供1068及1650萬收入。
社區增值服收入為4474萬，主要為公共空間租賃及停車位管理。

9928業績後股價未有寸進，相信跟今年股價表現及估值有關，新收購的廣州浩晴主要為市政環衛服務供應商，而上海科箭為工業物流地產管理服務供應商，兩項收購雖為第三方物管提供新增管理面積，但是这些項目相對毛利率較低。

1995 永升生活服務 （26/08派彩）

9983 建業新生活  （27/08派彩）

1922 銀城生活
派彩日20/08，星期五走勢很反覆，開高低收，（+4/+280/+364）五月份曾因為via哥推跟住掘咗隻鑫苑，可惜兩隻都是做咗短暫股東，未有盈利就走。
收益4.16亿，純利為2954萬，每股盈利為11分，PE約為34倍左右。扣除上市開支費用實際盈利增加約78%。
在管/合約面積為3370/3730萬平方米，持有3.83亿現金，成本控制方面较佳，收入增加三成九但行政開支反而由3096下跌至2840萬。政府補助636萬。
集團披露收入及溢利增加主要為在管面積及社區增值服務增加，以及新收購的南京匯仁恒安物管公司，毛利率為19.5%。
總部設於南京，住宅物業在管佔77.4%,非主宅物業為22.6%，而南京匯仁主要提供非主宅物業項目，公司披露非主宅項目毛利率為20%,並認為非主宅毛利率較高。
集團的在管面積八成一為外拓而非來自銀城集團，而新增項目主要透過直接委聘25個，收購物管公司18個，招標25個。疫情期間延遲了招標安排，於業績期內参與投標56項並中標25項。社區增值服務佔總收入的19%,較嚇人的是綜合物業管理費收繳率為68.1%。

公司在業績披露中透露最大亮點是:
包 括 南 京 市 發 改 委 於2020年7月16日發佈《南 京 市 普 通 住 宅 前 期 物 業 公 共 服務等級和收費標準的通知（徵 求 意 見 稿）》（「《通 知》」），建 議 新 建 普 通 住 宅 物 業 管理費用指導價格上限最高由人民幣1.9元每平米調整到2.6元 每 平 米，漲 幅 達 36.8%。這 是 南 京 物 業 收 費 標 準14年 來 的 首 次 上 調，有 助 於 促 進 南 京 物 管 行 業 整 體 的 穩 健 發 展。

21/08/2020週記

今週港股通watchlist內股票下跌的股票較多，有几大板塊較生猛，包括澳門赌業股，200 880 1928 都有升幅。內需股個別走強，隻JS 環球，周黑鴨1458都升得唔錯（兩成二），九月恒指新贵2269 同1810分別升一成及一成八，連落選個隻3690都升一成二。

部份業績股都有異動，3333 急挫一成四，舜宇都插一成半，績優股相反有些抽爆機，美東1268升一成三，內房隻寶龍1238抽兩成三，火電902都抽一成三，隻中手遊302未出業績抽一成五，其他手遊又冇佢咁亮麗，777冇升過，2400跌四粒，3888反彈一成三。

軟件孖寶 268及354都跌，連跌兩週。恒腾升六粒。
內需几隻168升九粒，291平收。

內房派咗彩嘅535升一成，建發1908未派彩都升一成三。龍光3380升八粒。

醫療板塊1789愛康升八粒，853跌一格。CRO除2269外，1521有反彈，睇图不錯，第一棍。

異動還有3800，抽咗很多週，肯定轉势吧，今週升22粒，3月低位為0.255,上週收0.355 累升約四成，相信仲有水位。隻燃氣 2688有回調八粒。

1858業績短評

剛公佈半年業績，沒有倒退還有輕微增長，難能可貴。

收入三大類別：關節假體佔比最大，3.97亿，第二是脊椎類，9佰几萬，第三類是其他業務佔二佰萬左右。基本上關節假體收入佔比達九成七

關節假體產品於截至2019年6月30日止六個月的約人民幣369.4百萬元增長7.65% 至截至2020年6月30日止六個月的約人民幣397.7百 萬 元，主 要 是 由 於 陶 瓷 關 節 假 體 產 品 增 加 所 致。我 們 是 國 內 首 家 獲 得 第 四 代 陶 瓷 關 節 醫 療 器 械 註 冊 證 企 業，涵 蓋 半 陶 及 全 陶 關 節 假 體 產 品。本 公 司 亦 是 國 內 最 早 生 產 先 進 關 節 假 體 產 品 的 企 業 之 一，隨 著 我 們 的 陶 瓷 關 節 假 體 產 品 在 各 省 的 招 標、補 標 或 醫 院 備 案 等 逐 漸 進 行，故 陶 瓷 關 節 假 體 產 品 增 加。

 此 外，本 公 司 為 國 內 首 家 且 唯 一 一 家 引 進 有 關DAMIS及歐洲先進微創技術的企 業，並 大 力 推 廣 及 使 用DAMIS產 品 及 技 術，帶 動 了 微 創 相 關 產 品 的 銷 量。
微創技術能應用到關節置換是非常好，可缩短病人的康復時間，公司目標能培訓全國近千名醫生，基本上培訓後變相要使用公司產品。

我們的毛利由截至2019年6月30日止六個月的約人民幣254.0百萬元增長13.43% 至截至2020年6月30日止六個月的約人民幣288.1百 萬 元，主 要 是 由 於 關 節 假 體 產 品 銷 售 增 加 所 致。 毛利率截至2019年6月30日止六個月的67.7%上升到截至2020年6月30日止六個月 的70.79%，主 要 是 由 於1）採 購 議 價 能 力 加 強，導 致 原 材 料 毛 坯 等 價 格 下 降；2） 公 司 量 產 導 致 固 定 成 本 相 對 下 降 所 致。
這個非常理想，因為能降低生產成本去提高毛利及壓低材料價錢。

當然投資此股最大的賣點是超高毛利率，所以擔心未來是否能維持及一旦毛利率下降便會造成股價受壓。奇怪的地方是公司並没有提及疫情對公司業務的影響，因為之前較擔心疫情下會減低入院進行手術的宗數。

按此推算愛康業績也有憧憬的空間，咁康基又如何呢？海吉亞又如何呢？感覺上春立管理層可披露多一點中標集採後（江蘇省膝關節），對公司的業績影響。
不知道明天1858及愛康股價反應如何？

後記
今天1858同愛康尾市拉升，特別隻春立爆力上升，紅猴篇文章提及春立管理層跟投資者於下午2:30後有電話會議，討論內容很多投資者想知道。如集採及疫情對業績的影響。
估不到管理層對下半年業績相當樂觀。不過有別於其他上市公司，一般業績會在非交易時段進行，始終內容多數會涉及股價敏感內容，做成股價波動。

http://redmonkeyblog.blogspot.com/2020/08/21-aug-2020-1858.html

PK 備考班

在港上市課後輔導或備考班包括有思考樂 卓越及大山，市值及收入以思考樂最大及營收最高，明天公佈半年業績。
卓越教育 3978 市值 29.74亿
卓越已公佈業績，收益（七亿六）下降一成一，純利下降接近三成（伍仟二佰萬），每股盈利人仔6.9分，此股業務範圍有點跟思考樂重叠，也有於大灣區佈局。業績中披露公司因應疫情影響，推出線上課程及短期課程而效果不錯，短期班比去年增長1.23倍。

集團提到寒假課程線下線上轉化率達八成半，寒春續讀率為八成。

集團收入亮點是全日制備考项目仍錄得三成升幅，當然佔收入比例不及小班輔導及個性化輔導班收入。集團毛利率為41.4。

思考樂 1769 市值108億 每股盈利19.06分

集團業務分佈在全國，並致力於佈局大湾區，收益主要針對兩大範疇：學業備考课程及初階小學素質教育課程。集團毛利率為42.7。買思考樂最大的吸引力是其增長，上一年度業績有六成增長。

初步睇數字有點嚇人，因為盈收方面按市值計1769是3978三倍，但收入比例卻差不多，若從收入計是否3978被市場低估很多？答案又未必，因為從全年業績2019年去比較，卓越收入有18亿，1769得7.1 亿，但從成本開支，研發及行政開支方面，1769做得較好。

3978於半年業績中提及銷售成本增加是線上課需投入的資源包括廣告费較大，但翻查2019年半年業績佔比這方面開支相若，所以顯示成本控制方面有改善空間。等待明天1769出埋業績再比較一吓。

大山教育
上市前格隆汇評論
https://m.gelonghui.com/p/344053

智通財經七月初上市評論
https://m.zhitongcaijing.com/content/detail/315131.html

關於大山，會於月底出業績再睇。
智通的文章提到:
值得注意的是，在发售文件上，该公司还公布了2020年首4个月的未审核业绩，受卫生事件影响各项指标均大幅度下滑，其中收入下滑43.2%，课程总数下滑9.1%，辅导课时下滑48.2%以及报名人次下滑23.6%。该公司称考虑到2020年首四个月的损失，计划取消教职工于2020年八月的暑假。

根據以上披露，疫情在內地五月受控，正路計收入開始轉正常，即受入上半年將受嚴重影響，睇三隻計1769有溢價似乎有道理，希望明天派彩不要變成自打嘴巴。

後記
昨天於收市前入一小注思考樂搏炒業績，今天再高追了一注，市場似乎願意賦予此股較高溢價。
本來有一小注大山教育搏炒落後，但再上網查資料時比對三間業績時，大山已预算頭四個月會有亏損，執行力來說思考樂及卓越較優勝，適時能推行線上課程，OMO （Oｎline Merge Offline）通過線上線下的融合。
三間公司都有这方面的發展方向。

業績期(持股派彩日)

公司    董事會議日期

813      25/08 星期二

817      25/08 星期二

1813    27/08 星期四

3319    19/08  星期三

6958    21/08 星期五

1515     28/08 星期五

1858     20/08 星期四

6078     25/08 星期二
1769     19/08星期三

3331 巳公佈

1890 28/08 星期五

2048 未公佈

投資組合的構建

最近Oscar Choi又接受葳言大意訪問，蔡生提及美國大選前市場的波動性的背景下，可考慮分几個部份去投:
1. 低估值的舊經濟股如水泥 內房等，估值不高，派送比率不低。
2. 新經濟股如ATMX等，他接受訪問時恒指季檢未出，是否應配置小米真的見仁見智。
3.可考慮用部份資金去抽未來會上市的新股如農夫山泉，藍月亮等，也可以考慮新上市的物管股，他提及揀選物管除選一些有母公司交付的物業供應外，也要有外拓的及非業主增值服務的能力。這些都是有賣點公司的特征，他另外提及現時巳上市的物管公司較佳的有698 6049 1755 1995几間，未來會上市的合景悠活，世茂及融創分折出來的都可考慮認購。

說到這裡，像跟組合的構建沒有關係，似對未來几個月投資方向更為貼切。但我想借他的理念及其他blogger的投資組合，是否能誘過構建組合而令自己的理念更趨成熟及為提升回報而舖路？這個也說不定，但眼見其他blogger無論持貨的能力，組合的構建及選股原则都是有按一定的邏輯及框架去進行買賣，所以也想審视一下自己有沒有這個能力。

說回自己組合內的持股，週期性股份主要是內房股包括合景 世茂及金茂，三隻股票佔整個组合的三成八，若問未來提升此部份投資收益，應考慮換入息率更高及今年銷售有高增長的公司。若看未來盈利能力方面，可考慮從公司今年投地/新增土儲較積極性等去揀，能符合這個邏輯的選股多數要從市值在500亿以下那批入手如1628 1638 3900 1238等，四隻裡面較喜歡隻禹州。

物管佔投資组合的兩成四，持股3319 及6958，一隻近期先買入，6958在物管板塊內市值計是小型公司，在此行業選股的思路可以說是各花入各眼，但看官勢估不到，若以股價表現及稳定性計，隻6098選是稳建之選，若為家人構建組合，我認為它是不二之選，原因有几個。各位若翻看物管股的股.價圖，你們會發現6098幅圖是較漂亮，因為在高位徘徊時甚小出現長上影一些高位遇沽壓的股，其他公司都有出現這種高位遇阻的形態，我的睇圖能力極有限，不敢班門弄斧。另外週三大部份物管顯著回調時，6098跌幅非常輕微，說明炒作的資金暫時都很惜貨。
至於何解没有換走3319？一向講情意結! 買賣此板塊的股票都會等待業績出後再作打算。

醫療板塊的配置感覺上是時機掌握得不理想，若論短期升浪計，最佳入場時機巳過，大部份板塊內不同行業的股價自從七月中旬開始迎來震盪後股價大都呈下行趨勢，現在進場是接火棒還是大升浪中調整，真的往後才知道。又是等業績出才定去留，不過有趣的地方是1515及6078都是管理醫院的公司，陳兄提及他買入1515其中一個原因是看看管理層有沒有複製愛爾眼科的能力，剛巧今期i money訪問林順潮醫生談及希瑪，其中一個致勝之道是透過併購，再引入林氏訂下的手術標準去執行手術，而收購對象的公司若管理好及有盈利的話，一般造價較高，相反經營较差又現正亏損的醫院造價低而未來盈利空間也相對較大。說到這裡，1515的走勢似有築底後回升的型態，投入注碼不大，再看未來發展。春立暫時未有新看法，要等今個星期業績再定去留，持股信心不大因未知疫情後手術在第二季恢復程度如何。

內需剩持有維達及科培，凑巧又是i money內興業證券的專欄提及3331的原材料之一木漿價格仍在低位運行，說明未來生產成本可持續受控，加上維達也因疫情關係人們衛生意識加強的受惠股，公司最近據報產品技術獲得專利及锐意開拓成人失禁及紙尿片市場，說到這裡是否可加大注碼呢？不知道，但從未來發展看也有作為基石持股的條件。

教育股再值得持有嗎？
最近几間公司相繼配股集資，本來八月開局感覺上有完成调整及資金重新進場的味道，所以再買入科培。投資教育板塊方面較喜歡高教或K12以外的公司，因為專職教育被打壓的可能性較低，因為高等教育也算是畢業生暫時未能就業前的過渡階段，另一可選赛道是備考班或课餘補習班，粗略估本港上市有思考樂及隻大山，前者夥拍華潤系並能在購物點附近開設備考中心，租金相信不會太高，後者是地區性中英數補習班，星期五股價出現異動，都有衝動小注投機買入，畢竟downside 不太大。

今早明報財經網蔡金強的專欄論點，跟他在節目內提及差不多。

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481140709&node=1597604628143&issue=20200817

另外在利申部份他提及基金持股的內房及物管有  融創 合景 及金地，物管有永升及寶龍商業。

投資雜談

今期Imoney封面找來星级分析師張憶東先生，在網上包括智通及格隆汇找到他受訪的文章，提及未來投資方向，可以参巧，因為內容提及的週期股（地產）都算重倉，所以看他的觀點能否兑現。以下內容是他在七月底受上海證券報訪問，轉載在格隆汇。

张忆东最新观点：下半年从周期类核心资产中找机会入！

https://www.gelonghui.com/p/392723

下半年可从周期类核心资产中找机会，

他解释说：“受益于经济逐渐恢复至疫情前的水平，大宗商品价格和PMI在回升，这预示着PPI见底，主动补库存即将开始；工业企业利润增速有望结束下降趋势，先进制造业的利润弹性将现强复苏。国内新一轮库存周期将有望启动。”

张忆东分享了他对周期核心资产价值重估的三个演绎步骤：

第一步，风格的再平衡，或叫“落后补涨”。因为科技、消费、医药前期涨幅很大，现在有一些增量资金会寻找金融、地产股配置，这种补涨是行情的第一步。

七月份頭几個交易天內房及水泥板塊爆上後回落，我在思考若基金真的去配置，會在一兩天內散場嗎？利申手揸813 817 1813 三隻內房，而之前文章提及內房板塊在這兩週個別有反彈，內銀股也有部份喘定及反彈，像商商業銀行3968，今週彈得不錯，另內險隻2601 及1336都彈咗成七percent。

第二步叫基本面驱动。张忆东解释：“现在很多人买周期股是当作债券在买，还没有完全按照它基本面改善的逻辑去买，但库存周期只会迟到、不会缺席。我们认为，从下半年开始，一直到明年下半年，是库存周期最确定的上升阶段。像化工、建材、机械、汽车等领域，按照以往的规律就可能出现盈利的持续改善。当大家开始关注基本面改善的时候，周期股估值修复的动能和盈利改善的动能会支撑其股价的第二波上涨。”

汽車自七月份至執筆時部份有強力反彈，隻吉利 長城甚至乎比亞迪都有不錯升幅，連帶造車相關產業如玻璃3606都有不錯升幅。水泥股暫時睇未算突出，埋單計得隻3323 2233 較搶眼，隻1313 914今年以來都是几巴仙升幅，建材相關仲有隻2128中國聯塑，曾廣標時常在專欄提及。在港上市較優質及可供選擇的机械設備股不算多，今年隻1157 38升幅不差，特別隻38自七月以來急升很多。表現暫時較平淡有中國龍工 三一重工 等。

第三步，对一优质公司由价值重估所带来的超额收益。张忆东解释，当传统行业核心资产从“估值洼地”迎来“核心竞争力重估的转机”时，优质公司的核心竞争力就会有一个新的逻辑，而不仅仅是基本面复苏的逻辑。是由巨大的未来发展空间带来的价值重估，进而可产生超额收益。

除了周期核心资产，张忆东表示，当前最看好互联网及计算机，因为这是科技与消费完美结合的逻辑；其次看好新能源车，逻辑在于既受益出口大周期，又受益库存周期；第三比较看好5G、半导体，其逻辑在于国产替代。

14/08/2020 週記

未講股價走勢前，今週都可以有很多題材可以寫，例如大熱倒灶，星期二三個股異常波動，傳媒股兩天變十倍股等等。
今週股價走勢在禮拜中極波動，有股票可在星期中低位即日反彈收陽或高低波幅達兩三成以上。

另有一些業績推動或受政策扶持而股價造好，典型例子是電訊板塊，另有炒疫情受控概念如一批舊經濟股，內險及內銀部份造好，內需板塊個別行業升幅亮麗如火煱股，衣履鞋體育用品都整體偏強。體育用品板塊隻李寧 2020都創新高，連帶隻特步都拉埋上嚟。火煱除颐海 、海底捞外，唔好漏咗隻520,呷哺呷哺。

反而早前較強的醫療板塊，科網及手遊部份有較大回吐，手遊及軟件股都有較明顯調整，除個別業績理想或搏炒除淨的799外,都有较大回吐。

醫療板塊集體走弱，包括藍籌兩寶都弱，反而隻瀚森不太差。醫療設備除隻威高外都顯著下挫，反而批CRO不是太差，2269仲入埋恒指，隻龍仔抝腰力度強，其實觀察此類低位有承接的股票往後值得跟進。

教育板塊個別發展，持股走低几格，上兩星期覺得此板塊不太差，但見相繼有公司配股後，整個板塊像有點弱咗，如2001 1765 等整固中，但嵐兄持股1317連續兩週造好，值得跟進。

工業板塊兩隻光伏都調整，隻建材卒之都要調整，但若看好舊經濟，應該考慮調整時吸納。

內房及物管走勢個別，物管在週中也被血洗，但到昨天有業績配合的就有強勁反彈，派咗彩得三隻9928 1755 3662,得隻1755是有反弹並於昨天破位，3662未詳細睇業績，但據聞增長有限。內房股自上星期已提及個別銷售增長理想的已有反彈，今週整體都做得不錯，個別全週更有约一成升幅如1638 1777。升幅或股價較理想個批多集中在銷售排名相對較後個批，頭十大個批股價升幅較慢。若果想捕捉升幅，應考慮那批銷售一高的，中小型內房的升幅若從銷售去取捨，但若從未來分拆物管概念去選的話，又應考慮1918 1813 813等。

後記
今週另一焦點是金屬價格波動，所以資源股特別金礦股急挫。另外炒復甦概念如澳門博彩股，大部份有顯著反彈，飛機租賃1848 業績不錯，連隻2588都拉埋上去。若炒反彈似乎也可考慮。

易居2048

此股引起注意最主要是Via哥及青冰投資，大部份人會覺得可炒轉美股IPO隻貝殼炒房，原來翻查資料，阿里巴巴未入股前原其中三大內房開發商萬科，碧桂园及恒大各持有12.39%並且有業務來往，易居最主要為此三大房企提供一手房代理服務，房地產經紀網络及房地產數據及谘询服務。

一看到一手房代理服務，即令我聯想到物管股其中一項毛利高的社區增值或非物業管理服務，三間公司暫時得碧桂园有物管而又有以上服務，其餘兩間都未有物管在港上市,所以查唔到相關數字,我想講乜？就是一項較高毛利的生意俾咗第三方？查咗碧服上年有關房地產經纪服務收入為1.38亿，即是有可能2007的樓一手樓買賣不是交俾6098而有機會是2048,因為以2007去年賣樓銷售數字計，這塊高毛利板塊若交咗俾6098，點會得咁小收入貢獻？

反過來說，三大房企截至七月今年銷售已達接近四千亿元，但實際對2048收入貢獻有几多，無數計因無明细列出。很好奇點解唔俾6098,但若從持股角度睇，肥水不流別人田，咁又唔算係，畢竟2007 都揸住十二點几巴仙。

但此股除炒貝殼炒房影子股外，另外收購新浪其下的樂居及發股給巴巴也帶來憧憬。

先講樂居，為一間提供線上及線下房地產服務供應商，進行住宅物業交易並在美國上市，去年除税後利潤為1.15仟萬美元。

再講巴巴入股，若全部行使換股證，最後可持股至13.29成第二大股東，富然對科網巨企來說，这些投資额度算是鳳毛鳞角，但從業務上來說，可帶來協同效應？因為2048業務之一是房地產數據，巴巴業務爆發點是雲業務，兩者是否有業務上的合作？網上的產業鏈由疫情催生了很多變化，巴巴透過入股易居，可將其業務延伸至物業？還是易居借助巴巴的幫助擴展業務，拭目以待。

但相信沒有人會估到疫情除衍生宅經濟外連買賣房產都可以變為線上，而恒大於二月份率先推行並銷售不錯，巴巴、易居及樂居在互聯網上的物業銷售，會為各自的公司帶來甚麼效益，相信需要時間反映，但2048自三月份的升浪是因為事件軀動，還是未來業績先反映，木宰羊。

有評論認為此次巴巴入股易居，是想抗衡騰訊貝殼炒房的產業鏈。
https://tech.sina.cn/2020-08-03/detail-iivhuipn6517692.d.html?from=wap

唯一美中不足的地方是阿里增持消息後股價高開低走，自此之後一路向下，網上房產銷售在疫情過後會否成為主流？三大龍頭房企供應銷售，阿里有平台，樂居，三者聯合能否令股價倍翻，的確引人遐想。

原來當年2018易居上市基石投資者有9988 ,李家傑及3366華僑城為基石，上市價為14.38,保薦人為中金及瑞信。

07/08/2020週記

大盤有點波動，但深港通watchlist內部份股票其實表現不差，教育板塊，科網特別手遊隨799業績大好造好，也有一些题材股爆升，其實恒指科技股指數內成份股不差，推出以來有些股價表現非常亮麗，如285 3690 136 等等，表現較突出的有，142（10）302（11）799（43) 968（11）1070（20）1119（8）1378（9）1448（15）1458（15）1513（11）1638（10）1691（8）2001（15）2400（11）2607（14）2799（11）2899（13）3323（12）3690（16）3800（23）
骤眼睇好似較雜亂無章，但個別都有主題，如福寿園，1070及3323連續兩週放量。水泥股繼續平稳，近來環保概念及風电，光伏都做得不錯，連隻3800都彈成兩成是否轉勢拭目以待。

醫藥股較特別是隻上药2607 及麗珠1513, 前者星期一抽升很多,另1513較少有在醫藥股中有盈喜。科網特別手遊股真係堅勁，內房今週表現較突出有1638升幅有一成，1628 都有五粒升幅，兩間公司今年銷售增長頗佳。特別禹洲今年一路都做得不錯。

持股邏輯

昨天更新了最近持倉狀況，想在這裡整理一下投資邏輯及思路，幫助自己往後檢討得失。

內房板塊持有813 817 及1813。最早買入是813, 由年初揸到現在，中間也经歷了三月中的急跌及反彈浪，中間有溝貨減低成本，暫時微利。好明顯世茂經歷了几年的銷售高增長後今年有放緩，畢竟去年銷售巳進入十強，但有分拆物管的概念，今天700 急跌，曾有想過減持部份轉去科網板塊，因為組合中並沒有相關持股，想深一層也不太用為配置而買入，但從平衡行業分佈看是應該考慮的。所以暫時仍保留。

817買入原因是抄陳兄的選股加上今年銷售增長爆登，據網上評論早几個月為谷銷售除折扣外還有網上售樓活動而反應異常好。同時此開發商的營運模式與地方政府合作，多數發展出混合模式即住宅都可在較佳地段及負債比率不算太高，以及融資的利率不算太高，也是一大優勢，此股暫時沒有物管分拆概念，買入時間不好，是在七月頭炒高配股時高追，接著股價表現大家都知道，今天又曾創一個月新低，正考慮会否在五蚊邊溝貨。

1813的是在月初急升後買入，此股建倉的目的大家都應估到，希望藉物管分拆全派送搏股價再炒一轉，買入點又係不太好。另較長線投資者可持貨長一點時間，因據基金經理Walter Chang 於訪問中提及合景未來有大量舊改/城市更新项目可投入發展，項目貨值有几仟亿，是否真實老散很難引證，相信物管分拆落實前股價下行壓力不會太大。暂時繼續持有，但今年銷售數據暂时很一般。

除內房外持有兩隻都有盈喜的物管3319及6958 。

3319持貨成本較低，持股時間以我炒股習慣來說算是記錄。因為由最高峰計現在持貨只有一半，並不是因為獲利拉低成本，純中間腾出資金炒賣其他股，由於跟此股一段時間，所以六月尾七月頭被瑞X唱淡股價急跌時沒有減持，反而中間曾想短線撈一些短炒，但未有獲利又離咗場，暫時注碼不太大。

另一物管市值接近百亿梯隊的正榮，在月初先買入，IPO 沒有買入較失败，上市價4.5 而粗略計盈喜有九成升幅的盈利，股價較IPO 翻倍是有條件的，有些人會覺得過度依賴關連開發商的項回交付不太好，顯示開拓第三方的能力較弱，但换一角度思考，其中一些較高毛利的增值服務如案場管理，物業代理等，非關連方又怎能容易獲得，所以繼續持股再睇業績如何。

醫療相關板塊有海吉亞，春立及華潤醫療。一睇持股就知这批股份買入时間不久。華潤也是炒神針陳功課而來，本來星期日若睇完星期一即買的話，回報可以更好。所以強烈建議陳兄星期日下午或星期六出文，俾大家多點時間做功課。投資邏輯不在此詳述，因對於IOT模式有點陌生及模糊，需要點時間去消化但上車先講，剛好昨天買即出盈警，但股價反應來說似乎沒有太大反應。繼續坐及考慮加倉。

海吉亞是上市分兩批買入的，超小量是來自IPO,上市後見升勢不俗再加倉，此股買入原因有二，一是高瓴，二是赛道較特別。

高瓴佈局全醫療產業中此股是繼創新藥外另一與腫瘤治療有關的項目，IPO也是因為有高瓴而跟機買，最近突破後不知道有沒有机会藉入港股通炒上，所以傾向繼續揸及看看未來盈利有沒有改善空間，因此公司是管理肿瘤治療的醫院及提供放化療的诊所，此部份的毛利較高，若公司未來能加大比重，盈利增長空間更大，畢竟腫瘤病也是多發病。

春立高值醫療耗材無咩想寫，之前買入純搏反彈，沒有守紀律止蝕，人性貪念，此股前天曾反彈十粒應考慮止蚀離場。

教育股重新買入科培，之前曾買入及微利離場，八月份開始感覺资金像重新投入教育板塊，連隻新東方都反彈不小及希望配股沒有急跌，希望可挑戰之前高位。另補習股除思考樂外也可考慮冷腳細山控股，未買入此股，此公司有點像思考樂也是補習班，思考樂是備考班，細山主要地區性中英數補充班，兩者不能盡比較，地區性也有潛力，未入貨，齋睇暫時一蚊個位都仲守得吓。思考樂不畏高也可考慮。

易居買入纯投機操作，沒有甚麼分析可言，炒Via 哥及facebook 青冰投資，提及炒美國影子股概念及阿里入股，睇圖唔會好願買，跌勢頗急，睇吓8.5個位有冇得守，公佈入股消息當天高開低走，走勢極差。純睇阿里概念，希望以上佈局未來有收成。

投資心法（摘錄自Blogger 陳Sir文章部份內容 )及組合更新

以下內容是節錄自陳兄最近的帖文，關於一些投資心法，看後有當頭棒喝的感覺，得到陳兄的同意引用，為自己留一個記錄，希望引此為鑑，畢竟在七月份的投資失地也需要尋求解決方案及改善方法。吸取別人的經驗及心法，也可能是改善一個可行的方向。

當機會出現, 需要考慮的還有結果的重要性. 這個機會是希望能讓自己反敗為勝還是只要求錦上添花地擴大領先, 在重要性來說有明顯區別. 對應這個區別所需要的決策時間及操作方案, 同樣有明顯不同的要求. 只求錦上添花, 可以很快地做一些冒險, 也可以謹慎地慢慢尋找最佳方案, 但如果希望藉此獲得重大收穫, 需要考慮的時間及考慮的範圍和選擇的執行手段, 就嚴格得多. 我看到有不少失利的投資者, 偏偏在這種時候看起來像是有大把犯錯空間般的隨意甚至冒進, 而有些所求不多者的態度卻慎重得像是機會只有一次般. 他們的成績會是如何可以想見.

當結果對我們很重要時, 就需要考慮可選擇性, 並在其中選取最優解. 實際上, 即使並不重要的時候最好也是如此. 我們的大多數決定是在不確定的情況下做出的. 若是有更多的信息用以做決策的參考, 無疑勝算能夠提升, 但收集信息需要時間, 等信息足夠做出高勝算的決策時, 可能時機就過去了, 所以, 需要在收集信息和時間上取得平衡. 這就回到我們一開始討論的決策需要的時間和可以給的時間這個問題. 時間是有價值的. 能夠快速做出合理決策可以讓我們在市場博弈時佔據優勢.

做出高效率決策有幾種思考方式. 比如, 做出一個決定時, 順便看看這個決定是不是在新的信息出現時能比較容易地被推翻或者被支持, 如果是, 就可以比較快速地確定付諸行動. 再比如, 看看時間是不是對我們很重要. 如果等待的時間長一些, 結果是不是會發生變化. 尤其是當結果可能不利的時候, 這一點尤其重要. 答案越肯定, 越需要快速行動. 就像月初那幾天, 指數大升, 認為有短炒機會, 但情況很快逆轉, 很明顯不是好的短炒的機會, 就應該快速撤出而不是等待. 

但有時候, 我們確實沒有足夠的信息, 被迫要在有大量不確定性的時候做出決策. 在這種情況下, 或許, 最好的做法是選擇保護自己不受傷害而不是冒險去追逐利益. 在股市, 當短期升跌更多的是由各種突發事件推動時, 希望看對方向並做對決策是不實際的, 合理的做法是放棄短炒. 當然我們當其時並不知道會有那些突發事件, 看到機會出手無可厚非, 失手在所難免, 但我們應該可以做到在發現出錯時迅速採取補救措施比如止蝕.

當股價波幅大的時候, 比如這個月的很多熱炒股, 很多人會傾向希望趁機高沽低買賺短線, 不幸的是最後卻事與願違. 畢竟, 盤感敏銳的只是少數人. 統計數字也支持了這一點, 整體而言, 積極參與短線買賣的表現比持股不動的差. 估計原因是在選股同樣有水準的情況下, 股價長線向上, 但短線升跌機會一半一半, 持股不動者相當於參與了所有的反彈, 而短線交易者既多付了交易成本又可能錯失了一些升浪. 另外, 很多人會在持續關注股價 升跌時受到情緒牽引, 做出許多不必要的交易. 

如果看不清眼前, 選擇嘗試抽離一些, 用較長遠的眼光決定操作, 效果可能更好. 在我的情況, 既然已經領先了指數這麼多, 甚至超出我的目標了, 至少可以證明之前的策略大致上沒有什麼問題, 眼下幾天甚至幾星期的混沌情況其實並不值得太過敏感, 即使組合回報率出現起伏, 也不會影響大局, 那麼, 何妨暫時忍一忍, 等待更明朗的局面出現再做新的決策? 意識到這一點, 炒賣倉在下旬一單交易也沒有做, 長線倉更不用說了.

http://yatfeichan.blogspot.com/2020/07/you-know-it-is-bull-market.html

基本上短線投機死亡率之高，今個月真的領教過，在羊羊開咗的户口因為恃著交易費低，因此養成了不良習慣，如T兄所言，不同結果再反向解釋行為是無意思的，若上月是大豐收，所得出的結論當然不同。其實再翻查交易紀錄，發覺有些操作可以做得更好，就星事件推動類的投資應減少或嚴訂止蝕位。三生的操作表面上是希望憑藉三生國建上科創板，中芯的反高潮其實應引以為鑑，最後於10蚊邊止蝕，並轉入春立這個操作也不太理想。買入春立純因為見由高位下跌近兩成几，想搏反彈並在50蚊邊吸納，刚巧又碰上中標江蘇的人工膝關節的帶量採購，股價由50蚊殺到去昨天41.3再迅速反彈，暫時反彈仍有輕微亏損，現在都是邊觀望再睇打法。

很久沒有更新及披露持股，因為表現不太理想，但再翻查過往交易記錄，自己補足一些板塊熱點還可行，選對板塊再揀股命中率相對較高，過去三個月較強的板塊如物管及教育都不差。曾買入鑫苑，睿見，宇華，科培，燁星。此批股份過去表現尚算不錯，但很多都沒有坐稳而沽出，也是投機心重而決乏坐貨能力。

所以今天希望改變打法，重新從選股方面及坐貨的心態去出發，減低對短期股價波動而造出不必要的買賣，正如陳兄上文所提到。今天先後做了几個買賣，大部份都是炒功課，但都會嘗試瞭解選股背後的邏輯，教育，物管及內房，醫療產業，內需等都會是投資的方向，但會隨大方向及表現而作出調整。持股基本分兩個户口，金錢銀行及羊羊倉。有機會跟大家分享買入邏輯。

金錢銀行：
813 世茂
3319 雅生活
6078 海吉亞
3331 維達

羊羊倉：
1813 合景泰富
817 中國金茂
6958 正榮服務
1858 春立醫療
1515 華潤醫療
6078 海吉亞
2048 易居
1890 中國科培

部份持股狀況更新

上篇提到，入咗隻春立股價一路向下，刚在紅猴的臉書有文章討論：
春立醫療文章

春立及愛康的弱勢應同集採有關，文中提到853 及1858都有中標膝關節項目，但在網上資料暫時找不到相關文章，未知他的資料來源，莫非基金基理資訊較老散多？

他及洪龍荃所創立的投資教育平台據聞搞得不錯，他們的平台都像善於發掘優質成為長股，一些行業前景或賽道不錯的企業。高值耗材，物管都是他們會涉獵的企業，都是一些業務模式易懂的企業，值得一看。

另上篇提及的1813,是水哥在[葳言大義】內介紹，過往几年他接受節目訪問時也有提及一些內房，物管及CRO企業投資。所以我也不覺得他是想推高散貨，暂时此股有確定性及值得累積的價值，此股也是Mr. Market的持股之一，民企內房中銷售不算很突出。但據水哥提及舊改及大湾區重點發展也是此股賣點之一。

有跟開內房板塊的戰友都知道還有几家差不多大湾区加舊改概念房企3380 1233 1638 2777 都有舊改項目，比重几多就沒數據在手同大家分享，詳細關於舊改的資訊有興趣上YouTube 找Sun channel 抽個節目睇吓，他是我繼Oscar choi 之外，另一較喜歡的基金經理。

旭辉舊改
大灣區舊改

網上找到一些資料，原來除中小型房地產開發!予舊改或城市更新項目的公司，如中國海外也有參予，香港公司新世其界系今年也簽訂了一個價值200亿的項目，有別於招拍掛的賣地模式，一般舊改項目所需時間較長，由計劃，同地方政府及相關項目權益持有人(公司或村代表)去交涉所需要的贖地條款不一，所以需要時間整個項目發展期長達五至七年不等，這會做成對資金週轉较緊或高負率，融資能力較弱的內房有機會造成資金壓力，因此一些較大型的房企對於承接一些較大型項目有資金優勢。所以华润或中海外等開發商傾向投資一些大型項目，如深圳，上海廣州等城市項目也會見到他們的踪影。
這裡又帶出另一個值得討論的問題，中小型開發商是否沒有優勢呢？其實参予城改項目，除資金外也極需要有地區人脉及相關項目經驗，因為投地最主要是各內房資金較劲的比試，财力雄厚或融資能力強的公司有絕對優勢，但城改項目的参與同时要求多方商討及地區關係優先，所以一些深耕於某一區或區域性佈局色彩較濃厚的公司發展城改較佳，無論是項目投票，倾談合作都相對較易。

那麽為何城改更新項目對公司的要求較高仍能獲房企投放資源？最大原因是項目毛利率較高，有別於常規投地興建項目模式地價越來越貴及限價措施，城改项目一般較少受限價，所以相對可賣的價錢較高，同時若能像華潤般能興建較大型的綜合項目，商場及商廈可同时為開發商提供稳定的資金流。

所以中小型開發商也多會跟其他公司合作，一可減低公司的資金壓力亦能提供互補優勢。

31/07/2020週記

中港股市呈下行趨勢,恒生指數還守在上升轨上但國指已率先跌穿三月引申上來的上升轨，向來國指跟A股相關度高，正是A股較弱的另一寫照，感覺上七月十六日981急跌那天開始巳揭了當炒股下跌序幕。
熱炒股都應聲下挫，很多股仍未修復前高位。
今週雖然指數偏谈，但一些當炒板塊仍有勢頭：教育 科網 手機 水泥 內需等都有不俗升幅。
水泥股很當炒， 3323 單週升超過三成二，唔知道以為炒緊股仔細股。
工業股新能源股有勢 6865 破頂。科網連兩週造好268 354 接近一成四升幅。，手遊都不錯，3888 302 799 有反彈。
內地部份金融板塊造好6060 ，另一反彈板塊赌業股，200 880 彈得多過1928。1128 連升5天。
內需168 291 前有彈，696 都彈一成，電力股902 836緩慢升，睇圖又係坐得舒服個隻。
很久沒有提汽車代理， 1268 1293 都升一成，881 升兩個，3669反而創一個月新低。車股2238升得堅勁，金風科技2208 升很多3800 都有七粒，CRO 2269 盈喜升一成，2359有升，反而康龍收跌。

感覺上整個月內需板塊較穩，不同行業都有升幅，似乎確定性及炒復甦概念。物管6098 七粒，3319 反而跌4粒。另外整個七月能源板塊做得不錯，石油石化 电力 光伏玻璃  都不錯。車股都有反彈。

內房板塊隻1813 很強劲，一週升7粒，另外還有6158 2772 都不差，其他內房都有反彈，但埋單全個月計都偏約勢，除頭兩天爆一浸外，全個月計下跌接近或超過一成的內房有：535（-10）817（-14）1233 （-15）1238（-13）3333（-16）3380（-10）3883 （-11）1777（-12）。

1813 分拆物管後會像1233般派送，Mr. Market 及我較喜歡的 分析員Walter Chang 在葳言大義節目內提及後昨天爆升。