在港上市的物管公司中有涉獵商業管理項目，而市值接近百億的物管公司有：以市值大小排包括9909 寶龍商業（135億）；卓越商企 6989 （129億）；合景悠活3913 （119億）及9928 時代鄰里( 76億）。其實上市商業物管還有1502 金融街，由於市值較細，所以不在本篇討論範圍。
四隻商企物管當中，6989 及3913 兩隻上市時間較短，未曾公佈半年業績，所有資料是參巧招股書。相反9909及9928則可從業續報表中得到。
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關於3913
關於9928 業績中報部份內容
關於9909 業績中報部份內容
分析物管不外乎睇未來增長動力，外生動力來自併購及外拓第三方的項目能力，併購當然需要資金，新上市的物管大多資金充裕及大部份都提及會用集資所得的資金去作收併購，而上市超過半年的9928及9909，便需要靠經營現金流及上市集資的錢。
內生增長方面，主要靠儲備面積增加而大部份關連公司的未來落成項目，這當然會受關連方的開發商業項目佔比多少。因為在港已上市物管公司接近30間，而有商管項目佔收入較多為以上几間，而關連方公司有發展住宅及商業或相連項目，以寶龍及合景相對較多，由於卓越商企關連方沒有在港上市，所以資料未能核實，卓越房地產開發商在交付商業項目會有多少。
先簡單重溫9909及9928兩間公司半年業績：
9909 寶龍商業
收入8.68亿，增加16%, 利潤由8713萬升至1.44亿（+66%），每股盈利0.234，EPS約0.55224,PE 約為39.6倍。
在管商業運营服務為7佰萬平，住宅物業在管為1006萬平，兩者各增加約一成。
建議派息0.1港元。現金29.5亿。收入結構以商業運營佔比較高為7亿，住宅物業管理項目佔1.68亿。
商業物業收入租金为9478萬，來自客戶的收入包括商業運营服務及管理服務為6.05亿，政府補助382萬。
商業運營服務包括為购物中心及购物街提供定位、招商、開業、運营及管理。分部毛利率商業運营及住宅物管分別為31.1及21.9%。
集團通過「寶 龍 一 城」、「寶 龍 城」、「寶 龍 廣 場」和「寶 龍 天 地」四 個 品 牌 為 業 主、 商 戶 及 消 費 者 提 供 專 業 的 商 業 運 營 管 理 服 務。四個品牌平均出租率均超過八成半,在管面積集中在長三角地區，佔四成五，在管面積/合約面積為698/989萬平方米，其中在管商場面積中以寶龍廣場佔近六佰萬平方米。未來新開業的商場面積來自寶龍系約為114萬平方及第三方的接近20萬平方米。儲備商業項目面積為291萬，相對一般住宅項目主打為主物管去比較，儲備面積相對好似較低，但商業物管的公司所交付的面積量不能直接與住宅項目公司去比較。
9928 時代鄰里
公司半年純利達8420萬，每股盈利0.09，EPS 約0.2124(RMB vs HKD : 1.18)，粗略推PE為36倍左右。
收入七亿，半年開支由4800 上升到7000萬，公司解釋是因為業務擴充所致，現金9.7亿，七月初以10.22集資淨额7.8亿，合約/在管面積分別為1.05亿及7900萬平方米，儲備面積為2仟六佰几萬。
業態分佈包括物業管理建築面積4840平，市政環衛項目830萬平及城市公共項目為2230萬平。
2020年上半年分別收購「廣州浩晴」及「上海科箭」五成一股權，透過此兩項收購令在管面積增加574萬平方米，公司並與阿里巴巴及廣東移動戰略合作,而子公司鄰里智能巳完成70個智慧車場改造項目。集團在管項目約有4079萬平在大灣區而廣州已佔1659萬平，華中約有697萬平（河南 湖北及湖南）。在管面積及收入方面，住宅物業佔40.6%而收入佔56%,分別為1964萬平及2.37亿，非住宅在管佔約六成，但收入卻只佔44，說明非主宅项目的市政環衞及城市公共項目提供收入較低。在管面積時代中國集團提供約四成在管面積但提供約53％的收入。
非業主增值服務收入為1.91亿，而協銷服務提供1.16亿或六成收入，另外新項目包括房屋中介及城市更新項目，分別提供1068及1650萬收入。非業主增值服收入為4474萬，主要為公共空間租賃及停車位管理。新收購的廣州浩晴主要為市政環衛服務供應商，而上海科箭為工業物流地產管理服務供應商，兩項收購雖為第三方物管提供新增管理面積，但是这些項目相對毛利率較低。
9909 vs 9928
寶龍收入八成來自商業項目，相反時代鄰里若以收入計約四成為非住宅項目（但並非商場項目！），現價以匯率1.18(人仔匯率)，兩間公司今年的PE 分別是39.6 及36倍。以今年盈利計現價PE 並不特別低，但商業項目有溢价是因為有稀缺性及較高毛利項目，但3913 及6989上市後，以及未來華潤萬象（擁有理想商業項目）。
新上市物管公司 6989 卓越商企服務
截至2020年5月 31日，我們在34個城市擁有331個在管項目，總面積(1)為25.8百萬平方米，其中總面積 為11.7百萬平方米的111個項目位於大灣區。該等項目包括商務物業(64.5%)、公共與工業物業 (14.5%)及住宅物業(9%)。
在管業態細分為：
40個寫字樓及商務綜合體項目，總面積為5.3百萬 平方米；158個企業大樓和辦公與研發園區項目，總面積為 8.4百萬平方米。商業在管總面積為1370萬平。
我們在管公共及工業物業主要包括政府物業、教育物業、醫療物 業、倉儲及物流中心及工業園區。總面積為4.1百萬平方米。
我們持有的組合中包括在管住宅物業。我們在管的大部分住宅物業由卓越集團開 發。我們管理的住宅物業總面積為7.9百萬平方米，主要位於大 灣區及長江三角洲地區。
六成四為商務物業，即共1651萬平米。合約面積及在管面積截至2020年5月31日分別為36.8百萬平方米及25.8百萬平米。 儲備面積為一仟一佰萬。
若以佈2020年截至5月31曰收入推算，全年收入應約為21.95億。
截至2020年5月31日，卓越集團開發的物業分別 佔在管總面積及收入為的41.6%及13.2%；同期，第三方物業開發商開發的物業 分別佔在管總面積的58.4%及總收益的86.1%。
集團披露截至2020年5月31日，在大灣區管理的物業面積分別11.7百萬平方米，分別佔我們截至有關日期的管理物業總面積約45.5%及佔基本物業管理服務的總收益貢獻約57.2%。
於2020年5月31日止五個月，卓越集團開發的商務物業及第三方開發商的平均物業管理費分別約為每月每平方米人民幣23.0元及15.8元。
簡單總結，卓越9689主打商業大廈項目，有別於9909寶龍主打商場管理。
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