以下內容旁輯錄自招股章程，部份內容被删減。
截至2020年5月 31日，我們在34個城市擁有331個在管項目，總面積(1)為25.8百萬平方米，其中總面積 為11.7百萬平方米的111個項目位於大灣區。該等項目包括商務物業(64.5%)、公共與工業物業 (14.5%)及住宅物業(9%)。
於往績記錄期，我們亦提 供金融服務、公寓租賃服務及其他與軟件開發和技術維護服務有關的服務。
我們的合約面積進一步增加11.0%至截至2020年5月31日的36.8百萬平方米。 我們在管物業的總面增至截至2019年12月31日的23.5百萬平方米，們的在管面積進一步增加9.7%至截至2020年5月31日的25.8百萬平米。我們的截至2020年5月31日止五個月的人民幣153.5百萬。
於往績記錄期內，我們的收益主要來自物業管理服務，亦從金融服務、公寓租賃 服務及其他與提供軟件開發和技術維護服務有關的服務獲得一小部分收入。
於往績記錄期，我們的收益穩定增長乃主要由於我們來自物業管理服務的收益 增加，分別為人民幣945.7百萬元、人民幣1,199.3百萬元、人民幣1,780.0百萬元及人民 幣914.8百萬元(截至5月31日止五個月)，約佔同期我們總收益的99.9%、98.1%、97.0%及97.1%。
截 至2020年5月31日，卓越集團開發的物業分別 佔在管總面積的41.6%；同期，第三方物業開發商開發的物業 分別佔在管總面積的58.4%。截至2020年5月31日止五個月，向卓越集團提供服務的收益分別佔總收益13.2%，而向其他第三方客戶提供服務的收益分別佔總收益的86.1%。
截至2020年 5月31日，我們的資本負債比率進一步升至178.6%，主要是由於我們截至有關日期的權 益減少，主要與該期間向一間附屬公司當時的權益股東宣派的股息人民幣353.7百萬元 有關。我們的資產淨值於2019年12月31日至2020年5月31日有所減少，主要因為於2020 年5月向東潤（李華先生控制的實體深圳東潤澤的當時股東）派付股息人民幣353.7百萬 元，惟部分被截至2020年5月31日止五個月的利潤人民幣153.5百萬元所抵銷。
截至2020年5月止，流動負債13亿，非流動債4.1亿，現金4.4亿。上市集資扣除上市開支約28亿，約70.0%或約2,006.2百萬港元將用作業務擴張。
我們專注於經濟發達地區人口密度高的一線或新一線城市，而我們大部分經營業 務集中在大灣區。截至2020年5月31日，我們 在大灣區管理的物業面積分別11.7百萬平方米，分別佔我們截至有關日期的管理物業總面積約45.5%,，而該等物業的基本物業管理服務產生的收益分別為我截至2020年5月31日止五個月基本物業管理服務的總收益貢獻約57.2%。
截至2020年5月31 日，有關我們通常授予客戶長達約60天信用期的部分在管企業大樓和辦公與研發園區 的物業管理費，收款率約為64.9%，而有關我們通常授予 30天左右信用期的其他客戶，收款率分別為88.1%。於2020年5月31日止五個月，我們的關聯 方貿易應收款項周轉天數為122天，而我們的獨立第三方貿 易應收款項周轉天數為88天。
我們的金融服務業務承受小額貸款客戶的信用風險。我們一般要求客戶提供擔保 或抵押品，包括房地產物業。截至2020年5月 31日，我們向客戶授出的信用貸款賬面值人民幣240.4百萬元。
於2019年，我們按每平方米每月人民幣18.8元的平均管理費就4.3百 萬平方米收取費用，而截至2020年5月31日止五個月，我們按每平方米每月人民幣22.6 元的平均管理費就4.3百萬平方米收取費用。於2019年及截至2020年5月31日止五個 月，我們自向高端商務物業提供基本物業管理服務分別產生收益約人民幣615.0百萬元 及人民幣286.8百萬元。
截至2020年5月31日，我們管理40個寫字樓及商務綜合體項目，總面積為5.3百萬 平方米。
截至2020年5月31日，我們管理158個企業大樓和辦公與研發園區項目，總面積為 8.4百萬平方米。
我們在管公共及工業物業主要包括政府物業、教育物業、醫療物 業、倉儲及物流中心及工業園區。截至2020年5月31日，我們管理102個公共及工業物 業項目，總面積為4.1百萬平方米。
我們持有的組合中包括在管住宅物業。我們在管的大部分住宅物業由卓越集團開 發。截至2020年5月31日，我們管理的住宅物業總面積為7.9百萬平方米，主要位於大 灣區及長江三角洲地區。
於2020年5月31日止五個月，卓越集 團開發的商務物業的平均物業管理費約為每月每平方米人民幣23.0元。
於2020年5月31日止 五個月，第三方物業開發商開發的商務物業的平均物業管理費約為每月平方米人民幣15.8元。與卓越集團開發的寫字樓及商務綜合體的平均物業管理費相比，第三方物業開發 商開發的寫字樓及商務綜合體的平均物業管理費一般相對較低。
於2020年5月31日止五個月，卓越集 團開發的住宅物業的平均物業管理費約為每月每平方米人民幣2.8元。於2020年5月31日止五個月， 我們在管的第三方物業開發商開發的住宅物業項目分為每月每平方米人民幣2.6元。
於2020年5月31日止五個月，我們就第三方 物業開發商開發的物業中標率分別為 57.9%。
總結
此股明天於主板上市，招股反應不錯錯，超購6佰几倍，但暗盤只升8.9%收，究竟是否值得投資？
利申我沒有参予打新，但在暗盤買咗小小，為甚麼？抄功課囉，但買之前沒有詳細睇招股書，若你問我睇完後是否有信心揸長，担白說，一般般。
因為上市前沒有打新，其中有几個原因，在雪球上睇一些評論，都聲氣麻麻，其一是此股上市前五月份，派咗3亿几股息，这部份直接是落控股股東袋，若銀根鬆動無可厚非，但未上市前負債率那麼高，值得商榷。
第二此公司也有開展金融業務，據招股書披露有機會於下年五月轉讓相關業務，雖然佔比不高及不會因撥備影響現金流，但剝離總較合適。
此股賣點有几個，包括基石名單內星光熠熠，也有我喜愛的地產分析師之一蔡生管理基金為基石。此基金曾披露上市的物管包括有永升生活及寶龍商業，最近此兩股都被狠沽，很難不引起人合理懷疑有機會是換馬需要？
卓越上市，有些人對標金融佳或寶龍，相對來說前者应較合適，因為後者主要是管理由關連方開發的商場項目為主，性質跟卓越主打商厦不同，估值計卓越是否享有更高溢價（根據規模）就见仁见智，畢竟市值及在管規模有明顯差距。
卓越另一賣點是在管項目不是單一依賴關連公司卓越只佔四成一，好處是外拓能力不低，但缺點是在管項目關連公司是較高，同時公司也预計未來兩至三年內關連公司的貢獻項目會進一步降低。 公司披露的在管項目收繳率為六成五至八成八，部份項目偏低，具體沒有透露。
整體來說，此股最大賣點是稀缺性，即主打管理商業項目物業為主的公司（64.5%）,在已上市的物管當中較少有，公司今次上市籌得剩額會動用約20亿作收購。
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