以下資料摘錄自招股文件
我 們 的 在 管 總 建 築 面 積 自截至二零一七年十二月三十一日的42.6百萬平方米增加至截至二零一八年十二 月三十一日的45.0百萬平方米，並於截至二零一九年十二月三十一日進一步增加 至68.2百 萬 平 方 米。合 約 總 建 築 面 積 自 截 至 二 零 一 七 年 十 二 月 三 十 一 日 的45.7百 萬平方米增加至截至二零一八年十二月三十一日的60.4百萬平方米，並於截至二 零一九年十二月三十一日進一步增加至100.9百 萬 平 方 米。
我們的收入主要源自三項業務：(i)物業管理服務；(ii)社區增值服務；及(iii) 非業主增值服務。
就 收 入 及 利 潤 等 財 務 表 現 而 言，我 們 錄 得 大 幅 增 長。收 入 由 二 零 一 七 年 人 民 幣1,042.5百萬元增加至二零一八年人民幣1,329.3百萬元，並於二零一九年進一 步增加至人民幣2,489.1百 萬 元，複 合 年 增 長 率 為54.5%。利潤由二零一七年人民 幣108.8百萬元增加至二零一八年人民幣146.2百 萬 元，並 於 二 零 一 九 年 進 一 步 增 加至人民幣384.5百 萬 元，複 合 年 增 長 率 為88.0%。
截至十二月三十一日止年度 二零一七年 二零一八年 二零一九年 金 額 % 金 額 % 金 額 % （以人民幣千元計，百分比除外）
物業管理服務 . . . . . . . .. . . 733,774(2017) 70.4 848,583 63.9 1,199,398(2019) 48.2
社區增值服務 . . . . . . .. . . . 62,552 (2017) 6.0 94,665 7.1 648,558 (2019) 26.0
非業主增值服務 . . . . . . . . . 246,202 (2017) 23.6 386,075 29.0 641,130 (2019) 25.8
於 往 績 記 錄 期 間，我 們 的 社 區 增 值 服 務 錄 得 重 大 增 長，所 得 收 入 佔 總 收 入 的百分比由二零一七年的6.0%上升至二零一八年的7.1%，並進一步上升至二零 一九年的26.0%。具 體 而 言，於 二 零 一 九 年，我 們 通 過 線 上More+平台及線下營銷 及 推 廣 活 動 向 第 三 方 家 居 服 務 供 應 商 推 出 營 銷 及 推 廣 服 務，二 零 一 九 年 收 入 增 加人民幣71.4百 萬 元。於 二 零 一 九 年，我 們 亦 推 出 智 慧 社 區 解 決 方 案，二 零 一 九 年收入增加人民幣51.5百萬元。我們的停車位銷售相關服務收入自二零一八年人 民 幣25.6百萬元大幅增加至二零一九年人民幣359.5百萬元，主要由於我們收購海 亮 物 業 管 理，導 致 我 們 提 供 停 車 位 銷 售 相 關 服 務 的 物 業 數 目 有 所 增 加 及 我 們 出 售或協助銷售的停車位數目大幅增加所致。展望未來，我們有意主要擔任代理以 促成停車位買賣以賺取佣金。我們計劃投放更多資源於發展社區增值服務，並推 出 其 他 各 類 提 升 業 主 及 住 戶 居 住 體 驗 的 社 區 增 值 服 務，如 房 產 銷 售 及 出 租 協 助 服務、家居服務、社區教育服務及社區空間營運服務。我們認為社區增值服務將 推動我們未來增長及有助我們定位為領先社區生活服務提供商。
我 們 相 信 已 透 過 自 然 增 長 及 收 購 第 三 方 物 業 管 理 公 司，於 市 場 擴 張 方 面 建 立 雄 厚 實 力。我 們 與 世 茂 集 團 建 立 了 長 期 穩 固 的 業 務 合 作 關 係。根 據 中 指 院 的 資 料，於 二 零 一 九 年，世 茂 集 團 按 合 約 銷 售 計 算 排 名 中 國 房 地 產 開 發 商 第9位。 於 往 績 記 錄 期 間，我 們 就 由 世 茂 集 團 及 由 世 茂 集 團 的 合 營 企 業 及 聯 營 公 司 開 發 的物業中標率為100%。
於二零一九年，我們收購(1)海亮物業管理，其於中國安徽省及其他12個省份 擁 有 在 管 物 業，分 別 新 增 在 管 建 築 面 積 及 合 約 建 築 面 積14.8百萬平方米及16.7百 萬平方米至我們截至二零一九年十二月三十一日的組合中。
同年，我們亦收購位 於福建省的物業管理公司(2)泉州三遠的51%股權，分別新增在管建築面積及合約建 築面積1.3百萬平方米及1.5百 萬 平 方 米 至 我 們 截 至 同 日 的 組 合 中。
於 二 零 二 零 年 一月，我們收購(3)廣州粵泰的全部股權，令我們的物業組合新增27個合約物業及合 約建築面積3.9百萬平方米。於二零二零年三月，我們(4)收購福晟生活服務的51%股 權，令我們的物業組合增加85個合約物業及合約建築面積15.0百萬平方米。
截 至 二 零 一 九 年 十 二 月 三 十 一 日，在 管 總 建 築 面 積 約50.8百 萬 平 方 米 的 物 業 由 世 茂 集 團 及 世 茂 集 團 的 合 營 企 業 及 聯 營 公 司 開 發。自 二 零 一 九 年十二月三十一日起及直至最後可行日期，我們訂約管理24項由世茂集團及由世 茂集團的合營企業及聯營公司開發的物業，合約總建築面積為約4.0百萬平方米。
紅杉資本中國基金及騰訊，其均已於二零二零年 五月完成對我們業務進行的戰略投資。經紅杉資本中國基金所確認，我們為其投資的首家及唯一一家中國物業管理公司
善用及整合戰略投資者的資源 於 二 零 二 零 年 五 月，紅 杉 資 本 中 國 基 金 及 騰 訊 已 完 成 對 我 們 的 戰 略 投 資， 我們相信此舉將推動資訊及數位化系統的升級，並帶給我們豐富的社區商業資源。 • 系統升級。我們擬與紅杉資本中國基金及騰訊合作，透過應用物聯網、 雲計算及大數據技術以改進我們的管理及運營效率。憑藉我們的技術 實 力，加 上 我 們 與 紅 杉 資 本 中 國 基 金 及 騰 訊 的 合 作，我 們 計 劃 引 進 定 制化智慧城市管理服務。 • 社區商業資源。我 們 認 為 紅 杉 資 本 中 國 基 金 及 騰 訊 在 如 消 費 品、社 區 零售及新零售等行業上的商業聯繫及資源，能使我們與所需業務夥伴 聯 繫，在 建 立 品 牌 形 象 及 供 應 必 需 商 品、資 料、經 驗 及 數 據 上 給 予 我 們 幫 助，推 出 社 區 增 值 服 務。舉 例 而 言，我 們 擬 與 專 營 汽 車 維 修 的 紅 杉資本中國基金投資對象合作為我們的業主引入以訂購為基礎的維修 及 保 養 服 務。我 們 認 為，有 關 合 作 能 使 我 們 為 業 主 及 居 民 提 供 更 佳 生 活體驗的服務及提升他們的滿意度並對我們作出的忠誠度。
我們絕大部分在管物 業 位 於 長 三 角 地 區，屬 於 中 國 經 濟 最 發 達 及 增 長 最 迅 速 的 地 區 之 一。截 至 二 零 一九年十二月三十一日，我們31.4百萬平方米的在管建築面積位於長三角地區， 佔在管總建築面積約46.1%。我 們 在 策 略 上 亦 針 對 人 均 可 支 配 收 入 較 高 的 地 區， 如中西部地區、華南地區及環渤海經濟圈，截至二零一九年十二月三十一日，我 們於該等地區分別擁有在管建築面積17.1百萬平方米、11.4百萬平方米及8.3百 萬 平方米。
就 城 市 能 級 而 言，我 們 主 要 專 注 位 於 新 一 線 及 二 線 城 市 的 物 業，我 們 於 該 等城市擁有在管總建築面積52.3百萬平方米，佔截至二零一九年十二月三十一日 在管總建築面積的76.6%。
我 們 的 社 區 資 產管理服務收入由二零一七年的人民幣49.1百萬元增加至二零一八年的人民幣 67.8百萬元，並於二零一九年進一步增加至人民幣162.6百萬元，複合年增長率為 82.0%。我們的停車位銷售相關服務收入自二零一七年的人民幣12.5百萬元增加 至二零一八年的人民幣25.6百萬元，並於二零一九年進一步增加至人民幣359.5百 萬元，複合年增長率為436.3%。
於二零二零年六月，我們收購世茂美凱龍51% 股權，藉此計劃擴充我們的家居服務範圍並提升其質量。我們亦於二零一九年開 始提供智慧社區解決方案、特色管理解決方案及智慧家居解決方案。就 圍 繞「資 產」開 展 的 增 值 服 務 而 言，我 們 有 意 引 進 及 擴 充 服 務，例 如 維 修 保 養 舊 設 備 或 專 業 設 備。我 們 有 意 採 用 類 似 於 世 茂 美 凱 龍 的 股 權 投 資 或 合 營 企 業方式，開展物業主導的增值服務。舉例而言，我們正與一間電梯生產公司合作， 可 能 共 同 提 供 電 梯 維 修 保 養 服 務。我 們 亦 有 意 與 具 設 施 維 修 經 驗 的 專 業 服 務 公 司 合 作，提 供 樓 宇 結 構、外 牆、電 力 系 統 及 其 他 設 施 的 專 業 維 修 保 養 服 務。我 們 相信，適當業務合作策略將使我們能夠全面憑藉合作夥伴的行業經驗、技術技能、 供應渠道及品牌形象。
世茂服務基本上在管物物業主業九成來自世茂集團及關連公司，即外拓能力較弱。據招股文件披露，公司於第三方開發商公開招招標的中標率為45.8%。
每月的管理費也不是特別高，來自世茂集團及聯營公司約2.4人民幣每平方米，而獨立第三方更只有1.5人仔。
在管面積分別在長三角（44%）, 中西部地区（21.7%）,華南地区（18.5%）环渤海（15.8%）。
公司於2019年開始積極併購公司從而獲得新增在管面積，如收購海亮物業增加1仟四佰万在管及1仟六佰萬合約面積。
在管業態接近九成為住宅物業，餘下為非住宅物業。
總结
未睇招股書前，都對世茂服務錯誤對比為1995,即第三方外拓能力強及高增長的物管公司，但刨咗料後，發覺世服高度依賴母公司的輸送，同時每平方米的管理费也受限於住宅類一般收費較低，非主宅只佔一成。這方面變相未來增加收入只能靠谷大在管面積去以量取勝，母公司近年都能在銷售排名十大附近，所以供應方面問題應不大。
只於較高毛利的增值服務部份，公司透過併購除可增加在管面積外，也可以增加增值服務如車位買賣，所以公司於2019年度的社區增值服務大幅增加，但增長幅度能否保持確有保留。
公司也透露未來考慮發展其他的業務如城市管理服務，增加業主的服務包括兒童教育服務，社區保健場所等等。
相信粗略睇世服最大賣點之一是其基石投資者包括紅杉資本及腾訊，這有助於公司的產業升級到更佳及效率的數字化管理。但公司的發展方向及布局也是正路，看其發展路向，也能看到他往大物管公司方向發展，因為方向上有見到碧服的踪影。
睇晒以上資料後都未必會積極認購。
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