物管業績簡評

圖片來源：經濟日報財經週刊，刊登日期03/08/2020

1895 鑫苑服務
 派彩日22/08 派彩前股價變化 ，括弧內分別為1/3/6個月（＋36/+89/+145）
盈喜公佈上升1.4倍，實際出來增加1.6倍。收益由2.3亿上升10.5%到2.6亿，六個月毛利率為39.7%。純利由上年同期2100萬增至5570萬。
每股基本盈利11.94 分（RMB）即約0.13港幣，若乘2則現時PE約17倍，3個月前trade緊2.X,當時有提及買過，冇赚走咗，另上年同期扣咗上市開支約1300萬，其實增長不算勁由（2100+1300=4400），去到5570,增長得兩成七。睇睇週一股價如何，公司手持現金七亿几，七月初配咗股籌得1.3亿，配股價2.6,未知用途，未配都有成6亿，唔知配嚟做咩？
在管面積/合約面積 為2210 及4002萬平，管理層披露未來發展模式包括全委 城市改造 三供一業及国企改制合作多輪驱動。集團在管面一半集中在華中地區（河南及湖南）約1312萬平，住宅综合體（1386）及住宅物業（664）在管面積共佔在管項目接近九成，收益方面來自鑫苑地產集團佔收入約8成為1.33亿，第三方的收益為3512萬，但在管面積來自鑫苑地產及第三方為1283萬及922萬，很明顯關連方的項目在管費用高很多，收益是3倍几。
相同現象在增值服務中的交付前及諮詢服務也出現，此分部收入共4203萬而鑫苑地產佔去8成6。
1895為一所地區性的物管，在管項目佔半在華中地區，收入高度倚賴鑫苑地產及業態較側重住宅物業，管理層提及三供一業，印象中得隻6098有相類似業務。現價計17X，股價半年巳升咗1.45倍，似乎upside 有限。


3316 濱江服務  （27/08 派彩）

9928 時代鄰里
派彩日 11/08 股價走勢（-3/+43/+90）業績後股價沒有再做好，業績公佈後一天股價曾急插，盈喜公佈盈利上升超過七成，最後實際為七成六純利達8420萬，每股盈利為九分，粗略推PE為60倍左右，難怪股價公佈業績後冇咩升幅。
收入七亿，半年開支由4800 上升到7000萬，現金9.7亿，七月初以10.22集資淨额7.8亿，合約/在管面積分別為1.05亿及7900萬平方米，公司解釋是因為業務擴充所致。
業態分佈包括物業管理建築面積4840平，市政環衛項目830萬平及城市公共項目為2230萬平。
2020年上半年分別收購「廣州浩晴」及「上海科箭」五成一股權，透過此兩項收購令在管面積士增加574萬平方米，公司並與阿里巴巴及廣東移動戰略合作,而子公司鄰里智能巳完成70個智慧車場改造項目。集團在管項目約有4079萬平在大灣區而廣州已佔1659萬平，華中約有697萬平（河南 湖北及湖南），在管面積及收入方面，住宅物業佔40.6%而收入佔56%,分別為1964萬平及2.37亿，非住宅在管佔約六成，但收入卻只佔44，說明非主宅项目的市政環衞及城市公共項目提供收入較低。在管面積時代中國集團提供約四成在管面積但提供約53％的收入。
非業主增值服務收入為1.91亿，而協銷服務提供1.16亿或六成收入，另外新項目包括房屋中介及城市更新項目，分別提供1068及1650萬收入。
社區增值服收入為4474萬，主要為公共空間租賃及停車位管理。

9928業績後股價未有寸進，相信跟今年股價表現及估值有關，新收購的廣州浩晴主要為市政環衛服務供應商，而上海科箭為工業物流地產管理服務供應商，兩項收購雖為第三方物管提供新增管理面積，但是这些項目相對毛利率較低。

1995 永升生活服務 （26/08派彩）

9983 建業新生活  （27/08派彩）

1922 銀城生活
派彩日20/08，星期五走勢很反覆，開高低收，（+4/+280/+364）五月份曾因為via哥推跟住掘咗隻鑫苑，可惜兩隻都是做咗短暫股東，未有盈利就走。
收益4.16亿，純利為2954萬，每股盈利為11分，PE約為34倍左右。扣除上市開支費用實際盈利增加約78%。
在管/合約面積為3370/3730萬平方米，持有3.83亿現金，成本控制方面较佳，收入增加三成九但行政開支反而由3096下跌至2840萬。政府補助636萬。
集團披露收入及溢利增加主要為在管面積及社區增值服務增加，以及新收購的南京匯仁恒安物管公司，毛利率為19.5%。
總部設於南京，住宅物業在管佔77.4%,非主宅物業為22.6%，而南京匯仁主要提供非主宅物業項目，公司披露非主宅項目毛利率為20%,並認為非主宅毛利率較高。
集團的在管面積八成一為外拓而非來自銀城集團，而新增項目主要透過直接委聘25個，收購物管公司18個，招標25個。疫情期間延遲了招標安排，於業績期內参與投標56項並中標25項。社區增值服務佔總收入的19%,較嚇人的是綜合物業管理費收繳率為68.1%。

公司在業績披露中透露最大亮點是:
包 括 南 京 市 發 改 委 於2020年7月16日發佈《南 京 市 普 通 住 宅 前 期 物 業 公 共 服務等級和收費標準的通知（徵 求 意 見 稿）》（「《通 知》」），建 議 新 建 普 通 住 宅 物 業 管理費用指導價格上限最高由人民幣1.9元每平米調整到2.6元 每 平 米，漲 幅 達 36.8%。這 是 南 京 物 業 收 費 標 準14年 來 的 首 次 上 調，有 助 於 促 進 南 京 物 管 行 業 整 體 的 穩 健 發 展。

21/08/2020週記

今週港股通watchlist內股票下跌的股票較多，有几大板塊較生猛，包括澳門赌業股，200 880 1928 都有升幅。內需股個別走強，隻JS 環球，周黑鴨1458都升得唔錯（兩成二），九月恒指新贵2269 同1810分別升一成及一成八，連落選個隻3690都升一成二。

部份業績股都有異動，3333 急挫一成四，舜宇都插一成半，績優股相反有些抽爆機，美東1268升一成三，內房隻寶龍1238抽兩成三，火電902都抽一成三，隻中手遊302未出業績抽一成五，其他手遊又冇佢咁亮麗，777冇升過，2400跌四粒，3888反彈一成三。

軟件孖寶 268及354都跌，連跌兩週。恒腾升六粒。
內需几隻168升九粒，291平收。

內房派咗彩嘅535升一成，建發1908未派彩都升一成三。龍光3380升八粒。

醫療板塊1789愛康升八粒，853跌一格。CRO除2269外，1521有反彈，睇图不錯，第一棍。

異動還有3800，抽咗很多週，肯定轉势吧，今週升22粒，3月低位為0.255,上週收0.355 累升約四成，相信仲有水位。隻燃氣 2688有回調八粒。

1858業績短評

剛公佈半年業績，沒有倒退還有輕微增長，難能可貴。

收入三大類別：關節假體佔比最大，3.97亿，第二是脊椎類，9佰几萬，第三類是其他業務佔二佰萬左右。基本上關節假體收入佔比達九成七

關節假體產品於截至2019年6月30日止六個月的約人民幣369.4百萬元增長7.65% 至截至2020年6月30日止六個月的約人民幣397.7百 萬 元，主 要 是 由 於 陶 瓷 關 節 假 體 產 品 增 加 所 致。我 們 是 國 內 首 家 獲 得 第 四 代 陶 瓷 關 節 醫 療 器 械 註 冊 證 企 業，涵 蓋 半 陶 及 全 陶 關 節 假 體 產 品。本 公 司 亦 是 國 內 最 早 生 產 先 進 關 節 假 體 產 品 的 企 業 之 一，隨 著 我 們 的 陶 瓷 關 節 假 體 產 品 在 各 省 的 招 標、補 標 或 醫 院 備 案 等 逐 漸 進 行，故 陶 瓷 關 節 假 體 產 品 增 加。

 此 外，本 公 司 為 國 內 首 家 且 唯 一 一 家 引 進 有 關DAMIS及歐洲先進微創技術的企 業，並 大 力 推 廣 及 使 用DAMIS產 品 及 技 術，帶 動 了 微 創 相 關 產 品 的 銷 量。
微創技術能應用到關節置換是非常好，可缩短病人的康復時間，公司目標能培訓全國近千名醫生，基本上培訓後變相要使用公司產品。

我們的毛利由截至2019年6月30日止六個月的約人民幣254.0百萬元增長13.43% 至截至2020年6月30日止六個月的約人民幣288.1百 萬 元，主 要 是 由 於 關 節 假 體 產 品 銷 售 增 加 所 致。 毛利率截至2019年6月30日止六個月的67.7%上升到截至2020年6月30日止六個月 的70.79%，主 要 是 由 於1）採 購 議 價 能 力 加 強，導 致 原 材 料 毛 坯 等 價 格 下 降；2） 公 司 量 產 導 致 固 定 成 本 相 對 下 降 所 致。
這個非常理想，因為能降低生產成本去提高毛利及壓低材料價錢。

當然投資此股最大的賣點是超高毛利率，所以擔心未來是否能維持及一旦毛利率下降便會造成股價受壓。奇怪的地方是公司並没有提及疫情對公司業務的影響，因為之前較擔心疫情下會減低入院進行手術的宗數。

按此推算愛康業績也有憧憬的空間，咁康基又如何呢？海吉亞又如何呢？感覺上春立管理層可披露多一點中標集採後（江蘇省膝關節），對公司的業績影響。
不知道明天1858及愛康股價反應如何？

後記
今天1858同愛康尾市拉升，特別隻春立爆力上升，紅猴篇文章提及春立管理層跟投資者於下午2:30後有電話會議，討論內容很多投資者想知道。如集採及疫情對業績的影響。
估不到管理層對下半年業績相當樂觀。不過有別於其他上市公司，一般業績會在非交易時段進行，始終內容多數會涉及股價敏感內容，做成股價波動。

http://redmonkeyblog.blogspot.com/2020/08/21-aug-2020-1858.html

PK 備考班

在港上市課後輔導或備考班包括有思考樂 卓越及大山，市值及收入以思考樂最大及營收最高，明天公佈半年業績。
卓越教育 3978 市值 29.74亿
卓越已公佈業績，收益（七亿六）下降一成一，純利下降接近三成（伍仟二佰萬），每股盈利人仔6.9分，此股業務範圍有點跟思考樂重叠，也有於大灣區佈局。業績中披露公司因應疫情影響，推出線上課程及短期課程而效果不錯，短期班比去年增長1.23倍。

集團提到寒假課程線下線上轉化率達八成半，寒春續讀率為八成。

集團收入亮點是全日制備考项目仍錄得三成升幅，當然佔收入比例不及小班輔導及個性化輔導班收入。集團毛利率為41.4。

思考樂 1769 市值108億 每股盈利19.06分

集團業務分佈在全國，並致力於佈局大湾區，收益主要針對兩大範疇：學業備考课程及初階小學素質教育課程。集團毛利率為42.7。買思考樂最大的吸引力是其增長，上一年度業績有六成增長。

初步睇數字有點嚇人，因為盈收方面按市值計1769是3978三倍，但收入比例卻差不多，若從收入計是否3978被市場低估很多？答案又未必，因為從全年業績2019年去比較，卓越收入有18亿，1769得7.1 亿，但從成本開支，研發及行政開支方面，1769做得較好。

3978於半年業績中提及銷售成本增加是線上課需投入的資源包括廣告费較大，但翻查2019年半年業績佔比這方面開支相若，所以顯示成本控制方面有改善空間。等待明天1769出埋業績再比較一吓。

大山教育
上市前格隆汇評論
https://m.gelonghui.com/p/344053

智通財經七月初上市評論
https://m.zhitongcaijing.com/content/detail/315131.html

關於大山，會於月底出業績再睇。
智通的文章提到:
值得注意的是，在发售文件上，该公司还公布了2020年首4个月的未审核业绩，受卫生事件影响各项指标均大幅度下滑，其中收入下滑43.2%，课程总数下滑9.1%，辅导课时下滑48.2%以及报名人次下滑23.6%。该公司称考虑到2020年首四个月的损失，计划取消教职工于2020年八月的暑假。

根據以上披露，疫情在內地五月受控，正路計收入開始轉正常，即受入上半年將受嚴重影響，睇三隻計1769有溢價似乎有道理，希望明天派彩不要變成自打嘴巴。

後記
昨天於收市前入一小注思考樂搏炒業績，今天再高追了一注，市場似乎願意賦予此股較高溢價。
本來有一小注大山教育搏炒落後，但再上網查資料時比對三間業績時，大山已预算頭四個月會有亏損，執行力來說思考樂及卓越較優勝，適時能推行線上課程，OMO （Oｎline Merge Offline）通過線上線下的融合。
三間公司都有这方面的發展方向。

業績期(持股派彩日)

公司    董事會議日期

813      25/08 星期二

817      25/08 星期二

1813    27/08 星期四

3319    19/08  星期三

6958    21/08 星期五

1515     28/08 星期五

1858     20/08 星期四

6078     25/08 星期二
1769     19/08星期三

3331 巳公佈

1890 28/08 星期五

2048 未公佈

投資組合的構建

最近Oscar Choi又接受葳言大意訪問，蔡生提及美國大選前市場的波動性的背景下，可考慮分几個部份去投:
1. 低估值的舊經濟股如水泥 內房等，估值不高，派送比率不低。
2. 新經濟股如ATMX等，他接受訪問時恒指季檢未出，是否應配置小米真的見仁見智。
3.可考慮用部份資金去抽未來會上市的新股如農夫山泉，藍月亮等，也可以考慮新上市的物管股，他提及揀選物管除選一些有母公司交付的物業供應外，也要有外拓的及非業主增值服務的能力。這些都是有賣點公司的特征，他另外提及現時巳上市的物管公司較佳的有698 6049 1755 1995几間，未來會上市的合景悠活，世茂及融創分折出來的都可考慮認購。

說到這裡，像跟組合的構建沒有關係，似對未來几個月投資方向更為貼切。但我想借他的理念及其他blogger的投資組合，是否能誘過構建組合而令自己的理念更趨成熟及為提升回報而舖路？這個也說不定，但眼見其他blogger無論持貨的能力，組合的構建及選股原则都是有按一定的邏輯及框架去進行買賣，所以也想審视一下自己有沒有這個能力。

說回自己組合內的持股，週期性股份主要是內房股包括合景 世茂及金茂，三隻股票佔整個组合的三成八，若問未來提升此部份投資收益，應考慮換入息率更高及今年銷售有高增長的公司。若看未來盈利能力方面，可考慮從公司今年投地/新增土儲較積極性等去揀，能符合這個邏輯的選股多數要從市值在500亿以下那批入手如1628 1638 3900 1238等，四隻裡面較喜歡隻禹州。

物管佔投資组合的兩成四，持股3319 及6958，一隻近期先買入，6958在物管板塊內市值計是小型公司，在此行業選股的思路可以說是各花入各眼，但看官勢估不到，若以股價表現及稳定性計，隻6098選是稳建之選，若為家人構建組合，我認為它是不二之選，原因有几個。各位若翻看物管股的股.價圖，你們會發現6098幅圖是較漂亮，因為在高位徘徊時甚小出現長上影一些高位遇沽壓的股，其他公司都有出現這種高位遇阻的形態，我的睇圖能力極有限，不敢班門弄斧。另外週三大部份物管顯著回調時，6098跌幅非常輕微，說明炒作的資金暫時都很惜貨。
至於何解没有換走3319？一向講情意結! 買賣此板塊的股票都會等待業績出後再作打算。

醫療板塊的配置感覺上是時機掌握得不理想，若論短期升浪計，最佳入場時機巳過，大部份板塊內不同行業的股價自從七月中旬開始迎來震盪後股價大都呈下行趨勢，現在進場是接火棒還是大升浪中調整，真的往後才知道。又是等業績出才定去留，不過有趣的地方是1515及6078都是管理醫院的公司，陳兄提及他買入1515其中一個原因是看看管理層有沒有複製愛爾眼科的能力，剛巧今期i money訪問林順潮醫生談及希瑪，其中一個致勝之道是透過併購，再引入林氏訂下的手術標準去執行手術，而收購對象的公司若管理好及有盈利的話，一般造價較高，相反經營较差又現正亏損的醫院造價低而未來盈利空間也相對較大。說到這裡，1515的走勢似有築底後回升的型態，投入注碼不大，再看未來發展。春立暫時未有新看法，要等今個星期業績再定去留，持股信心不大因未知疫情後手術在第二季恢復程度如何。

內需剩持有維達及科培，凑巧又是i money內興業證券的專欄提及3331的原材料之一木漿價格仍在低位運行，說明未來生產成本可持續受控，加上維達也因疫情關係人們衛生意識加強的受惠股，公司最近據報產品技術獲得專利及锐意開拓成人失禁及紙尿片市場，說到這裡是否可加大注碼呢？不知道，但從未來發展看也有作為基石持股的條件。

教育股再值得持有嗎？
最近几間公司相繼配股集資，本來八月開局感覺上有完成调整及資金重新進場的味道，所以再買入科培。投資教育板塊方面較喜歡高教或K12以外的公司，因為專職教育被打壓的可能性較低，因為高等教育也算是畢業生暫時未能就業前的過渡階段，另一可選赛道是備考班或课餘補習班，粗略估本港上市有思考樂及隻大山，前者夥拍華潤系並能在購物點附近開設備考中心，租金相信不會太高，後者是地區性中英數補習班，星期五股價出現異動，都有衝動小注投機買入，畢竟downside 不太大。

今早明報財經網蔡金強的專欄論點，跟他在節目內提及差不多。

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481140709&node=1597604628143&issue=20200817

另外在利申部份他提及基金持股的內房及物管有  融創 合景 及金地，物管有永升及寶龍商業。

投資雜談

今期Imoney封面找來星级分析師張憶東先生，在網上包括智通及格隆汇找到他受訪的文章，提及未來投資方向，可以参巧，因為內容提及的週期股（地產）都算重倉，所以看他的觀點能否兑現。以下內容是他在七月底受上海證券報訪問，轉載在格隆汇。

张忆东最新观点：下半年从周期类核心资产中找机会入！

https://www.gelonghui.com/p/392723

下半年可从周期类核心资产中找机会，

他解释说：“受益于经济逐渐恢复至疫情前的水平，大宗商品价格和PMI在回升，这预示着PPI见底，主动补库存即将开始；工业企业利润增速有望结束下降趋势，先进制造业的利润弹性将现强复苏。国内新一轮库存周期将有望启动。”

张忆东分享了他对周期核心资产价值重估的三个演绎步骤：

第一步，风格的再平衡，或叫“落后补涨”。因为科技、消费、医药前期涨幅很大，现在有一些增量资金会寻找金融、地产股配置，这种补涨是行情的第一步。

七月份頭几個交易天內房及水泥板塊爆上後回落，我在思考若基金真的去配置，會在一兩天內散場嗎？利申手揸813 817 1813 三隻內房，而之前文章提及內房板塊在這兩週個別有反彈，內銀股也有部份喘定及反彈，像商商業銀行3968，今週彈得不錯，另內險隻2601 及1336都彈咗成七percent。

第二步叫基本面驱动。张忆东解释：“现在很多人买周期股是当作债券在买，还没有完全按照它基本面改善的逻辑去买，但库存周期只会迟到、不会缺席。我们认为，从下半年开始，一直到明年下半年，是库存周期最确定的上升阶段。像化工、建材、机械、汽车等领域，按照以往的规律就可能出现盈利的持续改善。当大家开始关注基本面改善的时候，周期股估值修复的动能和盈利改善的动能会支撑其股价的第二波上涨。”

汽車自七月份至執筆時部份有強力反彈，隻吉利 長城甚至乎比亞迪都有不錯升幅，連帶造車相關產業如玻璃3606都有不錯升幅。水泥股暫時睇未算突出，埋單計得隻3323 2233 較搶眼，隻1313 914今年以來都是几巴仙升幅，建材相關仲有隻2128中國聯塑，曾廣標時常在專欄提及。在港上市較優質及可供選擇的机械設備股不算多，今年隻1157 38升幅不差，特別隻38自七月以來急升很多。表現暫時較平淡有中國龍工 三一重工 等。

第三步，对一优质公司由价值重估所带来的超额收益。张忆东解释，当传统行业核心资产从“估值洼地”迎来“核心竞争力重估的转机”时，优质公司的核心竞争力就会有一个新的逻辑，而不仅仅是基本面复苏的逻辑。是由巨大的未来发展空间带来的价值重估，进而可产生超额收益。

除了周期核心资产，张忆东表示，当前最看好互联网及计算机，因为这是科技与消费完美结合的逻辑；其次看好新能源车，逻辑在于既受益出口大周期，又受益库存周期；第三比较看好5G、半导体，其逻辑在于国产替代。