物管業績短評合景悠活3913

手上持有的物管暫時有6098碧桂園服務 1209 華潤萬象生活 3913合景悠活及1516 融創服務。

先谈談3913

合景悠活录得收入为约人民币1,517.2百万元，同比增长34.9%。毛利为人民币638.5百万元，同比增加52.1%，毛利率提高4.8个百分点至42.1%，归属母公司拥有人的净利润(不包括上市费用)为人民币350.5百万元，同比大幅上升86.4%，显示了强劲的增长态势。每股基本及摊薄盈利为人民币19分。

收入结构持续改善。

住宅物业管理服务收入: 增长39.9%至人民币1,062.4百万元(70%)

非住宅物业管理及商业营运服务收入: 增长24.4%至人民币454.9百万元 (30%) 小区增值服务、商业营运服务的收入增速分别达到86.6%和126.9%。

截至2020年12月31日止，现金及现金等价物达到人民币2,960百万元

合景悠活的在管建筑面积（「建筑面积」）将达到约1.27亿平方米，合景悠活非常有信心实现2021年在管面积目标2亿平方米。2020年, 合景悠活的小区增值业务收入同比增长86.6%至约人民币289.9百万元。

合景悠活运营的写字楼由于定位高端，大多为甲级、超甲级写字楼，其中客户较为稳定，所以整体写字楼的出租率维持在90%。2020年非住宅物业管理及商业营运服务维持了良好的增长态势，全年实现收入人民币454.9百万元，其中商业营运收入同比增长126.9%至9,661万元，体现了强劲的增长动力。

2020年合景悠活决定开始与第三方开发商合作，通过轻资产输出的模式为其提供商业物业管理营运服务，并与河北唐山一家开发商签订了总面积为13.6万平方米的服务合约，为其提供开业前的定位、设计、改造、招商等一系列服务，并在开业后持续为其提供开业后运营和物业管理服务

根据公司年报显示，在住宅在管建筑面积中，有57.2%集中于中国经济更发达的大湾区和长三角地区。非住宅物业管理服务方面，截至2020年12月31日，非住宅物业已经遍布在包括北京、上海、成都及苏州等主要城市在内的29个城市或自治县。截至2020年12月31日，非住宅在管建筑面积中，72.5%集中于大湾区和长三角地区。

而分业态来看，住宅业态方面，截止2020年12月31日，公司在住宅业态的在管面积为2912.1万平方米，总合约面积额为3937.1万平方米，分别较2019年增长58.7%和32.9%。非住宅业态方面，截止2020年12月31日，公司在非住宅业态的在管面积为1245万平方米，其中商业物业540万平方米左右，公建710万平方米左右。总合约面积额为1404.3万平方米，分别较2019年大增长280.97%和215.3%。

2020年12月，公司收购了广州润通80%的股权。广州润通主要为公建类项目(广州润通在医院、学校类公建)提供物业管理服务，项目主要分佈在大湾区，特别集中在广州、珠海、佛山及江门等城市。

 

除了对广州润通的并购以外。2021年1月17日，合景悠活订立收购协议，据此，其有条件同意向广州市祥泰商务管理有限公司收购雪松智联的80%股权，现金代价为人民币1,316.0百万元。

  

公司方面表示，完成相关收购后，合景悠活的在管建筑面积将达到约1.27亿平方米，较2019年底增长近5倍，实现了自身经营规模的快速扩张。公司称，未来伴随合景泰富集团商业项目的陆续交付和开业，以及第三方轻资产输出项目的快速推广，商业板块将拥有广阔的增长前景。

以上內容摘錄自中物研协網站关于合景悠活的業績短評，整體之前投資3913，最主要是看中公司的在管項目（主宅及商業項目）佈局在大湾区佔比高，以及1813在大湾区未來陸續会有商業及住宅項目交付給其托管。但業績顯示公司的商業項目只佔540萬左右，仍較9909少，在港上市的商場項目管理物管暫時仍未有公司能取代寶龍地產。

公司的賣點之一是公司開出一個2021年目標在管面積增加到兩亿水平，很明顯收入有机会猛增，相信要達到此一水平，公司要繼續積極進行併購，因為現時的储備面積較低，住宅及非住宅項目分別僅有1025万平及159万平米。

另一特點是公司的主席及關連人士在業績後有小量增持，同時在眾多物管公司中此公司的毛利算超高。興業證券给予目標價11.8港元,看好公司未來三年內母公司會有26個商場及9個寫字樓交付。