物管股業績短評(懶人包)

以下內容大部份節錄自智通财經的作家，張忆东先生发表於網上，建議有興趣或巳投資物管的讀者宜去看一看。
https://m.zhitongcaijing.com/article/share.html?content_id=297994

張先生選取在港上巿其中十四隻物管股做評論：
業績方面(亿)
营業收入頭五大排名

1. 6098 96.5
2. 2869 85.8
3. 6049 59.7
4. 2669 54.7
5. 3319 51.3

淨利潤(亿)

1. 6098 17.2
2. 3319 12.9
3. 2669 5.4
4. 1778 5.4
5. 6049 5.0
6. 2869 4.7

若比較收入及淨利润水平，不難发現為何3319股價做好，2869相對利潤率較低，其實以收入計6049 2669 3319三者都在60亿樓下，3319利潤多2669接近一倍，可以反過來說3319的利潤是否太高？

股息派送淨额(分)及派息比率

1. 2606 97 31%
2. 2168 46.8 39.77%
3. 3319 45 48.11%
4. 6049 30 24.8%
5. 3316 28.7 70%
6. 1755 20.1 52.94%

從派送比率睇，做股東梗希望價息齊升，但若

從資金保留作併購為股東謀求更高回報看，似乎派息較高就不太好。

現金水平(亿)

1. 6098 82
2. 6049 65
3. 3319 42
4. 2669 24
5. 2869 24

基本現金水平反映公司未來併購能力，行業几大龍頭現金充裕，足夠未來使用。相反小型物管的個別現金水平不高，但派送慷慨，所以可能预示靠併購去增長机会較低。

合約面積 /在管面積比

整體大部份物管的比例都在一以上，即合約面積(未來会变為在管面積)，有三間比率超過兩倍，包括3662 1755 6098 。3662不知道張先生如何獲得此數字，因為翻查2019年報內包括在管及合約面積都找不到。未知數字真確性。

另外2689 3316 6049 1995 2606的數字都接近1.5。

若用數字去表達合约面積數字(亿方)

1. 6098 6.9
2. 1778 5.6
3. 6049 5
4. 2689 4.5
5. 3319 併表收購中民後有接近5亿。

基本上整個行業未來收入確定性高，在此一堆未破頂嘅物管中，似乎1755 及2606可考慮，但2606有瑕疵，下一部份再談。另外也有興趣跟進3316,貪其派送不差。

在管面积來源
兩極分化，有部份物管公司高度依赖母公司提供可托管面積，包括2669 3662 6098 1755及3316。此四間物管的在管面積來源超過或接近六成以上來自关联方，2669 3662更超過9成，所以未來関联公司售樓情況会直接影響未來合約面積增幅。另一边箱，也有依靠第三方的物管包括綠城服務2869 (81%)，永升 1995 （78%），雅生活3319 （67%）。

收缴率
大部份物管的收繳率达九成以上，只有小數物管的收繳率在九成以下如藍光嘉宝2606,只得88%,未睇此數據前还想小注，但看了後認為此股落後其中原因之一。但認為小注無妨。

 綜合毛利率排名

1. 3662 37.4
2. 3319 36.7
3. 2606 36.2
4. 1778 35.3
5. 6098 及1755 1995 三間都接近或超過30%

綜合毛利率只是参巧指標之一，因為視乎物管的在管項目組合如住宅項目毛利較低但量大，商業项目及增值服務毛利較高，特別是非業主增值服務如发展商的前期開售前的服務等。

3662 的毛利率超高，據年報披露物管毛利率為34.6%而商業运營毛利率為44.5%(但没有詳細列其內容如大健康部份的利潤貢獻)。

3319 的物管毛利率為25.3%，外延增值服務及社区增值的毛利率為49.8 及54.4%，而今次業績的亮點是外延增值服務收入貢獻盈利較物管大，所以能解釋高毛利率。

2606 的物管毛利率為28.3%，諮詢服務及社区增值服務分別為53.9及36.1%。毛利率較高也是因為增值服務總收入多过物管服務。

但奇怪母公司藍光發展的物管費為2.4/平方米/月而独立第三方則較低約1.6。

1755 的物管毛利率為 28.5%,開發商增值服務，社區增值服務及智慧园区服務分別為27.9, 64.3 及 18.2%。

兩項增值服務毛利也是超過傳統物管。

3316滨江服務

這間公司有興趣跟進是因為有別於一般物管，派送超高，70%,冇睇錯。但翻查年報見其在管及合約面積都不是太高或呈高增長，在管面積及合約面積為1.44及1.24仟萬。項目收費約為4.16/每平每月。关连公司的交付面積為0.96仟萬而独立第三方為0.47仟萬。集團收入集中在杭州。有別於高毛利率的物管股，傳統物管佔公司58.6%而高毛利率的非業主及業主增值服務為31.9及9.5%。

分部毛利率物管/非業主增值服務/業主增值服務分別為16.1%,43.2%及51%。很明顯公司毛利率較同業低是高毛利率的增值服務佔平较低。