短評新上市的兩隻物管越秀服務及中駿商管

以下內容部分引自牛牛的號淘金大地產的行析文章：

上週上市的越秀服務，6626，星期五收盤市值81亿，按2020年業績計PE 約40倍，估值不算便宜，但也有其獨特概念，公司最大賣點是大灣區概念（八成二收入），另一概念是TOD鐵路或城市軌道交通概念。公司背靠越秀地產及廣州越秀集團，TOD概念在物管公司中較稀有，而越秀系提供在管地鐵站綫及車段地鐵上蓋物業管理，包括住宅項目或站點管理，同時承担地鈇特种設備清洗工作，此工種的進入壁疊不低。

唯一缺點是越秀系佔總在管面積及佔總收入分別達七成九及九成，基本上第三方外拓能力欠奉，不知道會否步中海物業的後塵。

公司收入結構三大來源，分別是非商業管理服務，非業主增值服務及商業物業服務（分商業運營及管理服務；市場定位諮詢及租户招攬服務）。

商業物業管理佔公司的總收入約三份一，也是當下炙手可熱的商業物管板塊概念擁有者。2020年淨利率及毛利率分刿為17.4%及34.5%，在43間上市物管公司中算中規中矩。

總在管面積約3264.8万平，各約面積為4990.9万平，商業項目在管278万平，但巳提供近三成收入！未來若交付的商業項目增加的話，必可提高整體毛利率及總利润。

今週在港股急挫下仍能收升一成的中駿商管606，收盤市值為80億，在港上市商管企業中，中駿商管的购物中心或商管收入佔約四成六左右，見下图：來源摘錄自牛牛網

几大商管物業概念股中，估值最高的1209佔比其實不高，相反現時管值不太高的寶龍商業及星盛商業現時約47及27倍，毛利率狀況：

中骏商管在管面積為1620万平方米，2019年在管面積為1180万平方米，增加440万平，但收入則由5.75亿上升至8.05亿，可見商管物管的利润較住宅類的增幅較強。另外大家可能忽略了一個商管物業相關的特有收入（包括我在內），就是商業運營的公司可收取租户開業前的企業規劃，業務推廣等前期收入，基不上此類隱藏的收入很難在簽约面積多少中反映出來，而此部分收入不低，同時也有評論應為商業板塊議價能力較高。

純以估值計上週新上市的兩隻物管公司也各有賣點，兩者都有商管概念，毛利及淨利率都很高，606的毛利率及淨利率更分別高達44%及20.2%。兩者估值計並不便宜及會否過穩定價格期後股價轉弱就軾目以待。