淺談物管板塊的投資機遇

 以下图片截錄自中物研协关於綠城服務業績短評

2689於業績公佈後連續爆升几天，上升幅度可以比美中海物業。回說2689業績，營收方面算是老三，同樣突破百亿，僅次於6098及恒大，收入为101.1亿上升17.8％，但股東應佔利潤卻上升48.8%,派息慷慨,每股盈利0.23,卻派0.2（含特別股息），儲備面積也是大過在管面積。毛利率及淨利率为19%及7.3%，盈利能力就不算太亮麗。

收入

物业服务64.3亿元，占集团总营收的63.6%, 毛利率12.8%

园区服务21.8亿元的收入，占总营收的21.5%，同比增长13.8%,毛利率28.2%

咨询服务15.0亿元，占总营收的14.9%，同比增长23.2%。毛利率下降到32.6%，

绿城服务管理面积达到2.51亿平方米，同比增加17.9%，增长稳健。储备面积2.84亿平方米，同比增长21.9%。集团储备面积与在管面积比值为1.13，在公布最新业绩的31家上市物企中位列第2位。

在布局上看，重点深耕泛长江三角经济圈(65.9%)、环渤海经济圈(14.1%)和珠海三角圈(7.3%)，绿城服务采取“住宅+商业”双擎驱动，年内非住宅物业在管面积占比21.9%，较上年增加0.7个百分点，其中，写字楼品牌“云享”在管面积达到2496万平方米，在非住宅在管面积.中占 比超过四成。

數據上看2689的業績在眾多物管中不算太起眼,雖然績後爆升,感覺上是被低估後有點重估而炒上,反而不像有持續性的催化剂，反而公司今次豪派息，有別於此板塊留水作收購的慣性，講開收購，此公司特別在於960揸近10％，同時此公司亦有入股1538中奥到家及3316濱江，1538手貨仲蚀緊，對上一次仲溢價增持，賬面蝕緊亿几，去年六月中增持價為1.8,1.226亿股,星期四1538收市價為0.86,PE平到5倍，若搏會privatize金水覺有想像空間。去年六月1538先以0.98配3692股比2689,同月再以溢價1.8增持1.226亿股。

旭輝永升服務

公司录得营业收入31.2亿元，较2019年同期大幅增长66.1%。2020年，永升生活服务毛利约为9.80亿元，同比增长约76.4%，毛利率约为31.4%，较去年同期上升1.8个百分点。净利约4.43亿元，同比增长约77.8%，净利率为14.2%，较去年同期上升0.9个百分点。

公司主要收入来源分别是

物业管理服务17.57亿元，占公司整体收入的56.4%,大幅增长64.24%

社区增值服务7.9亿元，占公司整体收入的25.3%，增长64.6%

非业主增值服务5.72亿元，占公司整体收入的18.3%，增76%。

截至2020年12月31日，公司在管面积1.02亿平方米，较去年同期增长56%，合约面积为1.8亿平方米，较2019年增加64%。公司在管面积中来自第三方的面积占比约79%，合约面积中来自第三方的面积占比约为76%。公司从旭辉集团获得的物业管理收入为6.5亿元，而来自第三方物业开发商的物业管理收入则达到11.07亿元，占比分别为37%和63%

 圖片摘錄自中協物联

永升生活的賣點

1. 關連方依賴度不断下降（旭辉佔總在管面積21.4%），充分反映收併購的力度及外拓的能力。

2. 公司的收入佔比中,增值服務比例猛漲及得益於旭辉及第三方於樓盤交付前案場及協商的效果

3. 非住宅物業的收入增速大過面積佔比增速

4.公司去年已進入城市管理項目,公司的佈局以收入貢獻計以一線城市為主,上海为中心的東部地區佔其在管收入达11.76亿（66.9%物業服務收入）。