績後曾被抛售的物管公司 6049 2168 2669

保利物業 6049

公告显示，截至2020年6月30日，保利物业营收约36.01亿元（人民币·下同），同比增长约27.6%。毛利约7.34亿元，同比增长约10.1%。净利润约4.11亿元，同比增长约28.0%。归母净利润约4.00亿元，同比增长约27.4%。

以高增長的賽道來說，保利的兩成几增長確令市場失望，現價計市盈率計约43倍左右，績後股價曾做62.9,對應PE 若40倍，市場是非常有效率，特別在物管板塊，收入方面有數得計，所以可能在低位便開始有承接。

来自保利发展控股集团的项目在管面积约1.37亿平方米，较去年同期增长22.1%，来自第三方的项目在管面积约为1.80亿平方米，占比约56.8%，较去年同期增长21.4%截至2020年6月30日，保利物业总营收约36.01亿元，较2019年同期增长约27.6%。主要由于管理规模的持续扩大及各项增值服务得到快速增长所致。

保利物业收入来自三项主要业务板块，分别为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。物业管理服务仍是保利物业最大的收入来源，收入约22.86亿元，占总收入的63.5%。非业主增值服务及社区增值服务收入分别为5.54亿元、7.61亿元，收入占比分别为15.4%、21.1%。

圖片來源：中協物聯網

2020上半年保利物业社区增值收入同比提升40.8%，收入占比较去年同期增加2个百分点。垂直业务快速发展，其中社区零售1.76亿元，美居服务1.99亿元，均实现翻倍以上的增长。保利物业的管理业态主要分为住宅社区、商业及写字楼和公共服务三大类。2020年上半年，在住宅管理规模稳健增长的基础上，保利物业坚持三大业态均衡发展，实现收入结构优化。期间非居业态规模快速扩张，项目规模持续增长，业态结构进一步优化，非居业态已经成为规模化发展的重要驱动力之一。截至2020年6月30日，非住宅物业的物业管理收入为6.55亿元，较2019年同期增长约42.9%，占物业管理总体收入比重同比提升3.6个百分点至28.7%。

2020上半年，保利物业公共服务已进入全国23个省、自治区和直辖市，实现多种业态的全国化布局，在管面积约1.58亿平方米，项目数达308个，期内完成新签约项目66个。同时，保利物业向高校教研物业、轨道交通物业、城镇景区物业三大核心业态聚焦。截至2020年6月30日，三大业态在管项目数达176个，占公共服务项目总数超50%保利物业还开拓了高铁动车组随车保洁、环卫一体化的新服务类别，提升专项服务技能，加大产业协同力度，实现了纵向产业深耕。

圖片來源：中協物聯

小結
保利物業的收入及盈利增速在高增長的赛道下但屬於低增長的公司，現價計的確還有下跌空間，業態布局方面暫時以公共項目（相對管理費較低）在管增長速度最快，未來盈利增速相信也是加大毛利較高的非物管收入。公司持有現金約72亿，足夠未來併購之用，未來催化剂之一可能是透過併購去加大收入及盈利。

2168 佳兆業美好

截至2020年6月30日，佳兆业美好实现营业收入约7.41亿元，同比增长约32.7%；实现毛利约2.5亿元，同比增长约30.9%；实现归属于上市公司股东的净利润1.19亿元，同比增长约31.36%；经调整溢利（不包括股份支付补偿）约1.36亿元，同比增长约48.8%。

物业管理服务收入大幅增长，较2019年同期约2.34亿元增加超一半（56.2%），达到约3.65亿元，是企业收入的主要来源，主要原因是内在增长及完成收购第三方物业管理公司的业务拓展，导致总在管建筑面积增加所致。 毛利率约31.1%，与2019年同期约34.1%相比，下降约3个百分点。主要原因：（1）按包干制收取物业管理服务费的比例上升，但仍远低于按酬金制收取物业管理服务费的毛利率；（2）由第三方开发商开发的新收购项目比例上升，且其毛利率相对较低。

其次增长幅度较快的是智能解决方案服务收入，约0.73亿元，较2019年同期约0.52亿元增加超四成（41.6%），主要原因是合约数目的增加。 毛利率约32.9%，与2019年同期约27.5%相比，上升约5.4个百分点。

交付前及顾问服务收入约2.44 亿元，较2019年同期约2.17亿元增加约12.5%，主要原因：持续推出新物业项目，争取更多独立第三方物业开发商的委聘。 毛利率约34.2%，与2019年同期约33.6%相比，保持相对稳定。

社区增值服务收入约0.59亿元，较2019年同期约0.56亿元增加约5.0%，主要因为：在管物业数目增加，导致公司空间资源租赁、社区租售服务、装修美居及社区财富管理服务收入增长。 增加约20.0%；毛利率约49.8%，与2019年同期约43.6%相比，上升约6.2个百分点。主要原因：与其他社区增值服务相比，毛利率较高的空间资源租赁、社区租售服务、装修美居及社区财富管理服务比例上升。

截至2020年6月30日，佳兆业美好营业收入构成中：物业管理服务收入占比约49.24%，较2019年同期约41.84%，提高约7.4个百分点；智能解决方案服务收入占比约9.85%，较2019年同期约9.23%，提高约0.62个百分点；交付前及顾问服务收入占比和社区增值服务收入占比，较上年同期均有所下降。

2020年6月，佳兆业美好收购宁波朗通物业服务有限公司60%的股权。此次收购事件的落地，将助力佳兆业美好对杭州湾新区的战略扩张，也为在长三角地区的公共配套服务升级，立下新的支点，同时进一步扩充其非住宅物业管理组合。截至2020年6月30日，佳兆业美好毛利约2.51亿元，较2019年同期约1.91亿元增加约31.0%；毛利率约33.8%，与2019年同期34.3%相比，下降约0.5个百分点。

小結
佳美的兩大收入贡獻以傳統物管及項目交付前顧問服務為主，但收入增速前者超過五成但後者只增長一成二，毛利率持平，但一般第三方開發商交付的項目管理費或增值服務的费用都較關連方低，現價計還有點低水的感覺，難怪blog界中有很多人都持有或表示有興趣等位買入。

2669

中海物业整体收入为港币28.5亿元，同比上升18.0%；经营溢利为港币3.92亿元，同比上升10.4%；公司拥有人应占溢利较去年同期上升12.0%达港币2.8亿元。每股基本及摊薄后盈利为港币8.52仙，同比增长12.0%。股东权益平均回报率为35.1%，经董事会决定派发中期股息每股港币2.2仙。

此股又是犯了高估值問題，現價計市盈率都30几倍，所以績前接近8蚊被洗到最低約6.66,印象中公佈業績後黄國英管理的基金也有減持此股。

目前，中海物业旗下拥有21家城市公司，业务分布于中国114座主要城市，在管物业类型有精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多种形式。在管的卖场项目数达200个，在管物业项目851个。截至2020年6月30日，中海物业在管面积为157.5百万平方米，同比上升10.2%。中海物业营收增速较上年同期下降约8.6个百分点

中海物业收入增长的主要原因：一是核心传统物业管理板块的在管面积上升；二是非住户及住户增值服务的稳定增长。而营收增速的下降主要由于以上部分的升幅被人民币兑港元于过往12个月平均贬值以及年初疫情突发的影响而有所抵销。

此项較為新鮮兼特別，在港上市的物管公司皆受同一因素影響但沒有歸咎為影響盈利增速放緩的原因。

中海物业收入来源主要由物业管理服务、增值服务构成。2020年上半年，中海物业物业管理服务收入占总收入的78.3%(2019年：80.8%)，较去年同期增加14.3%至22.3亿港元；增值服务收入占总收入的21.4%(2019年：19.0%)，收入以低于经营成本的增长率增加33.7%至6.11亿港元。

增值服务中，来自非业主及业主增值服务的子分部收入分别为4.21亿港元及1.90亿港元，同比分别增加34.5%及31.9%。非业主增值服务子分部收入的上升主要由于向物业发展商拓展了智慧化建设、技术支援专项工程业务以及向物业发展商提供的交付前服务（如发展中物业卖场中示范单位的保安、清洁以及维修保养服务）业务量的逐渐恢复。 

中海物业自2018年下半年开展停车位买卖业务，2020年上半年停车位买卖服务实现营收0.09亿港元，同比增长62.44%。